几个热点城市“刚卧倒”，天津楼市已“险象环生”。
用4个词概括2023年天津的新房市场：
量价齐涨、市区为王、环城失守，房价喀斯特……
2023年，天津新房共成交977万平米。
比2022年的799万平米，上涨22%。
很遗憾，全年没过千万方，成交规模维持在2012年的水平。
天津新房市场的正常容量，在1200万平米左右，如今仍在恢复期。
2023年，是继续去库存的一年。
已连续3年供应量不及成交量，去了440万平米的存量。
为什么，2023年新房成交量能上涨？
全靠“驼峰行情”！
2023年初我们已预判到，果然全年如约实现。
两个峰值，分别出现在3月和10月。
3月成交142万平米，来自上半年的补偿性购房。
10月成交94万平米，来自下半年的政策推动。
年底翘尾不明显。
其实12月认购情况不错，但有些楼盘因完成任务，人为控制签约量，预留到1月。
虽然量涨，但尚未恢复正常，为什么？
作为疫情放开后的头一年，不是要“报复性买房”吗？
❶ 经济环境，影响买房预期。
❷ 房企暴雷未出清，不敢买期房。
今年二手房成交占比高达65%，再次超越新房份额。
❸ 政策刺激力度不够。
只形成阶段性行情，买房成本还需下降，房贷利率和公积金政策暂没跟上。
❹ 新盘供应少。
2022年仅出让400万平米土地，极度影响2023年的新盘供应。
❺ 产品换代，引发观望。
新产品性价比高，二代老盘虽然存量大，但买房人不买账，都期待未入市的新盘。
量涨，价也涨了。
2023年，天津新房成交均价为17767元/平米，上涨2%。
已经“四年连涨”，与体感温度不符啊。
当然，这是“结构性变化”造成的。
❶ 市区成交占比，又扩大了。
2023年，市区新房成交146万平米，占比已高达15%。
市区承载200万平米的容量没问题。
预计2024年，成交占比能到20%。
因为供应量将大爆发，2023年市区出让了18宗地。
以城市更新为主，产品更好，房价也有优势。
❷ 高价盘叫好又叫座。
2023年，成交均价3万以上的，达90万平米。
2022年只有74万平米，涨了20%。
成交均价4万以上的盘，成交量都不错，出现很多“现象级”。
体北金茂府，年底首开认购15亿；
中海峰境南开，两个月就签约了192套；
体北鲁能公馆，全年签约354套；
龙湖青云阙，半年时间几乎清盘了……
大量高价盘的热销，拉升了全市成交均价。
天津房价的“箱体空间”，还在拉大。
2018年是9千到5万5；
5年过去了，2023年已是4千到7万。
2024年因美古花园开盘，还将再拉升，或出现4千到10万。
天津房价，是涨了还是跌了？
贵的越贵，便宜的越便宜，分化剧烈。
本质，也是阶层的固化。
具体来看全市各区这一年的楼市成绩。
和平不做分析，几乎0供应0成交，高光时刻将在2024年。
｜市区一哥河西，单价之王南开，环城一哥西青
2023年，市区成交量NO.1依然归属河西，40.3万平米。
但形势胶着，河东虎视眈眈，以39.8万平米步步紧逼。
2024年，市区将三分天下：
河西、河东、南开“三国杀”。
因和平无供应，2023年南开成交均价全市最高，达47600元/平米。
环城一哥，西青当之无愧。
成交均价21981元/平米，继续保持环城最高。
津南成交量因碧桂园安置房“胜之不武”。
西青79.1万平米“实质领先”。
透过表象看涨跌，这一年，谁牛谁熊一眼便知。
| 南开成交量翻倍，全市第一
想不到“地王窝”终于摆脱高冷范儿，成交量上涨98%。
供应量也涨了89%，有供应就有成交。
中海峰境南开、铂悦融御、建投誉山院，都是主力选手。
2024年，南开新盘继续发力，夺回“失去的那些年”。
格调天环、格调西营门、金融街融府，都是走量盘。
| 市内六区，集体飙涨幅
市区开挂，成交量涨幅最高，达47%。
除南开涨98%外，河东涨75%、河北涨78%。
河东“大将”路劲太阳城，单盘就贡献了1/4的成交量。
2024年，河东供应量继续大增。
井冈山、津龙湾、津滨大道……旋风入市，但要“抢被子”了。
河西只涨了47%，全靠小阳春的学区概念。
下半年学区弱化，面临南开分流；河西老城改善，也面临河东分流。
40万平米成交量，对河西来说到天花板了。
| 南开、河西量价齐涨
买房人对上三区的迷恋，到了无法自拔的状态。
市区和环城中，只有南开、河西房价上涨。
有结构性原因，但确实扛住价了，马太效应持续。
河北、河东 红桥，只能以价换量。
| 环城“失守”
成交量整体涨幅全市最低，仅15%。
只有北辰成交量跌了5%，跌幅全市最大。
但供应量却大涨94%，房价依然不乐观。
东丽凭借金钟街，在小阳春“收了一波”。
不过，环城房价没扛住。
西青房价跌的最多，开始补跌，去年只跌了1%。
金融街金悦府、万科翡翠大道等，均降价跑量。
虽然环城解除限购，但明显政策效果没发挥出来。
| 远郊市场，行情稳定
北津人疫情后进场，让武清成交量大涨60%。
静海、宁河，包括滨海的大港，这些“封闭型”区域市场以地缘买房为主。
楼市稳定，不太受行情影响。
2023年，天津呈现了一个“收缩的楼市”，回归核心区。
2024年的楼市，会有几个关键词：
抢被子，背刺、市区高光、环城动荡……
敬请关注1月12日的365淘房第六集年终盛典【乌卡时代】。
现场将发布2024年天津房地产市场行情走势。
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