这是一套河西海河边儿的房子。
位置绝绝子，直接看海河，但房价只卖到1万5。
2021年卖1万7，两年掉价10%，够狠。
这是一套南开的房子，不远处就是南翠屏公园，一路之隔是地铁站。
位置算不上多么核心，但也绝不差。
居然只卖8000多！南开啊，单价都不过万！
两年前能卖到1万1，掉价26%，更狠。
这房价，哪像天津的？
更不像河西、南开的！便宜到令人吃惊！
它们做错了什么？
也没什么，因为它们是公寓。
这不是个例。
天津的公寓，正在面临一次房价重估。
都知道，公寓价格比住宅便宜，那便宜多少呢？
在天津，公寓一般是住宅价格的1/2。
但2023年，已经掉到了1/3，完成了一次“历史转折性调整”。
（本文讨论的公寓为纯商业的酒店式公寓，不包含居住型公寓、带重点学区的公寓。）
随便看几个公寓的价格变化。
2021年，公寓价格基本是周边住宅（新房）的一半。
这两年，核心地段的新房价格浮动不大，公寓却往下跌。
2023年，公寓价格基本只是住宅的30%了，也就是1/3。
“实现了一次向下的价格跨越”。
再举个新房的例子。
马场道57号定到2万+的价格后，销量起来了。
河西小白楼的位置，如果有新房，卖到6万+很正常。
可见，公寓是住宅价格的1/3，被坐实。
顺便提醒下，有打算新入市的公寓，定价不要飘。
比如南开红旗路附近的公寓，在没有特殊附加值的情况下，毛坯价格1.3-1.5万/平米，比较合理。
为什么，公寓会陷入这种局面？
被称作“黑五类”，甚至被归为“公寓已死”。
这需要搞清楚，公寓这些年卖的是什么？
❶ 卖的是“买不到住宅”的替代品。
2017年大行情时，啥房子都买。
住宅被买空了，那就买公寓。
酒店式公寓不限购，没有房票、资格的限制。
天津的公寓，在2016、2017年成交量最高，分别达130万方、80万方。
近两年，每年只能成交22万方，“脚脖子斩”。
因为住宅有的是，不存在买不到房子的情况。
公寓的角色，始终是个妥协产品，是备选。
其它城市也均如此。
北京、上海、南京等重点城市，公寓成交量的高峰期，都在2016、2017年。
2021、2022年，成交量基本都下降。
住宅都销售困难，更别提公寓了。
不好卖、卖不出去，怎么办？唯有降价。
❷ 卖的是“便宜”。
之所以，公寓还能有一定的流通，就因为与住宅的价差足够大。
40年产权、没有燃起、只能贷款10年、居住密度大、商住混、税费高……全是问题。
但再多的问题，都可以用价格来抹平。
同样地段，住宅卖4万，公寓卖2万行不行？
享受到的配套都一样，也能解决居住问题。
都认为公寓税费高，问题是公寓房价一直跌，二手公寓或许都没有增值税。
这已不是最关键的问题。
关键是，大家对住宅的价格预期持续走低。
而公寓本视为“负资产”，在主流观念中，价格就应该更低。
因此，才有了无底线的下跌。
❸ 卖的是租金回报率。
买公寓，几乎没有图升值的，追求的是租金回报率。
天津住宅的租金回报率，平均1.93%。
有些公寓地段够中心、面积够小，很好出租，租金回报率普遍在3-5%。
即便扣除空窗期、耗损等，也很可观。
但是，天津的公寓存量很大。
10年时间，就供应了520万方，进入“野蛮生长”阶段。
同时，大环境变了，大家对于投资房产愈发谨慎。
即便认同公寓的租金回报率高，也不敢轻易入手搏现金流。
除非当个“工具房、过渡房”，才勉强愿意考虑公寓。
存量大，需求小，导致房价失控。
不仅天津，很多城市的公寓，都面临价格重估。
深圳“10万人资产大跳水”，罗湖公寓5折、西丽公寓6折……
北京公寓价格已跌回13年前……
公寓没有限价和限跌，也并非“救市对象”，重点城市的网红公寓普遍跌幅超50%。
说到底，在住宅供应过剩的情况下，公寓并没形成完整的价值体系。
天津的公寓，简直是全国最复杂的公寓体系。
| 产权复杂，有40年的，有50年的，还有70年的。
| 功能复杂，有的有燃气，有的无燃气，有的民水民电，有的商水商电。
| 享受的资源也复杂，有的能上学，有的不能上学，有的能落户，有的不能落户……
鱼龙混杂。
卖得出的房子，才能称之为投资品，卖不出的房子，就是消费品。
大众的共识——
认定住宅是绩优股，好房子有人追。
认定公寓是垃圾股，越便宜越不买，越不买越便宜。
当共识积压到一定程度，就导致公寓价格的“历史重估”。
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