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天津这类房子,价格已重估!

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天津这类房子,价格已重估!

这是一套河西海河边儿的房子。
位置绝绝子,直接看海河,但房价只卖到1万5。
2021年卖1万7,两年掉价10%,够狠。
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这是一套南开的房子,不远处就是南翠屏公园,一路之隔是地铁站。
位置算不上多么核心,但也绝不差。
居然只卖8000多!南开啊,单价都不过万!
两年前能卖到1万1,掉价26%,更狠。
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这房价,哪像天津的?
更不像河西、南开的!便宜到令人吃惊!
它们做错了什么?
也没什么,因为它们是公寓。
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这不是个例。
天津的公寓,正在面临一次房价重估。
都知道,公寓价格比住宅便宜,那便宜多少呢?
在天津,公寓一般是住宅价格的1/2。
但2023年,已经掉到了1/3,完成了一次“历史转折性调整”。
(本文讨论的公寓为纯商业的酒店式公寓,不包含居住型公寓、带重点学区的公寓。)
随便看几个公寓的价格变化。
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2021年,公寓价格基本是周边住宅(新房)的一半。
这两年,核心地段的新房价格浮动不大,公寓却往下跌。
2023年,公寓价格基本只是住宅的30%了,也就是1/3。
“实现了一次向下的价格跨越”。
再举个新房的例子。
马场道57号定到2万+的价格后,销量起来了。
河西小白楼的位置,如果有新房,卖到6万+很正常。
可见,公寓是住宅价格的1/3,被坐实。
顺便提醒下,有打算新入市的公寓,定价不要飘。
比如南开红旗路附近的公寓,在没有特殊附加值的情况下,毛坯价格1.3-1.5万/平米,比较合理。
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为什么,公寓会陷入这种局面?
被称作“黑五类”,甚至被归为“公寓已死”。
这需要搞清楚,公寓这些年卖的是什么?
❶ 卖的是“买不到住宅”的替代品。
2017年大行情时,啥房子都买。
住宅被买空了,那就买公寓。 
酒店式公寓不限购,没有房票、资格的限制。
天津的公寓,在2016、2017年成交量最高,分别达130万方、80万方。
近两年,每年只能成交22万方,“脚脖子斩”。
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因为住宅有的是,不存在买不到房子的情况。
公寓的角色,始终是个妥协产品,是备选。
其它城市也均如此。
北京、上海、南京等重点城市,公寓成交量的高峰期,都在2016、2017年。
2021、2022年,成交量基本都下降。
住宅都销售困难,更别提公寓了。
不好卖、卖不出去,怎么办?唯有降价。
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❷ 卖的是“便宜”。
之所以,公寓还能有一定的流通,就因为与住宅的价差足够大。
40年产权、没有燃起、只能贷款10年、居住密度大、商住混、税费高……全是问题。
但再多的问题,都可以用价格来抹平。
同样地段,住宅卖4万,公寓卖2万行不行?
享受到的配套都一样,也能解决居住问题。
都认为公寓税费高,问题是公寓房价一直跌,二手公寓或许都没有增值税。
这已不是最关键的问题。
关键是,大家对住宅的价格预期持续走低。
而公寓本视为“负资产”,在主流观念中,价格就应该更低。
因此,才有了无底线的下跌。
❸ 卖的是租金回报率。
买公寓,几乎没有图升值的,追求的是租金回报率。
天津住宅的租金回报率,平均1.93%。
有些公寓地段够中心、面积够小,很好出租,租金回报率普遍在3-5%。
即便扣除空窗期、耗损等,也很可观。
但是,天津的公寓存量很大。
10年时间,就供应了520万方,进入“野蛮生长”阶段。
同时,大环境变了,大家对于投资房产愈发谨慎。
即便认同公寓的租金回报率高,也不敢轻易入手搏现金流。
除非当个“工具房、过渡房”,才勉强愿意考虑公寓。
存量大,需求小,导致房价失控。
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不仅天津,很多城市的公寓,都面临价格重估。
深圳“10万人资产大跳水”,罗湖公寓5折、西丽公寓6折……
北京公寓价格已跌回13年前……
公寓没有限价和限跌,也并非“救市对象”,重点城市的网红公寓普遍跌幅超50%。
说到底,在住宅供应过剩的情况下,公寓并没形成完整的价值体系。
天津的公寓,简直是全国最复杂的公寓体系。
| 产权复杂,有40年的,有50年的,还有70年的。
| 功能复杂,有的有燃气,有的无燃气,有的民水民电,有的商水商电。
| 享受的资源也复杂,有的能上学,有的不能上学,有的能落户,有的不能落户……
鱼龙混杂。
卖得出的房子,才能称之为投资品,卖不出的房子,就是消费品。
大众的共识——
认定住宅是绩优股,好房子有人追。
认定公寓是垃圾股,越便宜越不买,越不买越便宜。
当共识积压到一定程度,就导致公寓价格的“历史重估”。
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