自从去年下半年以来，我已经不看任何关于2024年楼市的常规预测了。
因为常规的预测工具和模型都已经失效，预测的结果肯定没什么意义。
去年10月新房改以来，关于房地产行业出台的一系列政策，就像纺的丝编的线，结合到一起织就了一幅和过去30年完全不同的画面。
毫不夸张地说，一场不亚于1998年房改的楼市改革正在发生。
我把跟新房改有关的政策串成线，大家一起来品味品味。
去年8月25日的14号文，在去年10月传达给了各个城市。
这是份纲领性的文件，重点在大城市建设保障性住房，里面有些内容足以改变现有房地产行业格局。
如保障房建设和供给，按照划拨方式供地和负责建设配套设施，按照市场化运作按保本微利原则配售。
如适当改建或收购存量商品住房作保障房，300万以上大城市试点使用住房公积金发放保障性住房开发贷款。
如鼓励银行业金融机构按照市场化、法治化原则，提供保障房住房开发贷款和个人住房贷款专款专用。
……
300万人口以上的大中城市，保障房市场将会横空出世，与商品房市场一起争夺刚需客户。
第二个重磅政策，是央行重启PSL。在刚过去的12月，央行通过PSL投放了3500亿来支持保障房建设、城中村改造和平急两用公共基础设施建设三大工程。
保障房建设是其中的重点。
就拿已经获得保障性住房贷款的福州配售型保障性住房滨海双龙新居来说，它的周边商品房售价1.5-1.8万/㎡，它的价格是多少呢，它的价格不超过6000元/㎡，是商品房的3折。
福州的配售型保障性住房只是个开始，深圳、上海也已经公布。
相当于商品房3折的配售型保障性住房，将会直接抽走城市里的刚需群体。
第三个重磅政策，是两部门刚发布的关于金融支持住房租赁市场发展意见。这个政策让金融和资本市场打头阵，横空开拓出来一个大规模的住房租赁市场。
看看这些重点内容，开出的条件真是让房企心动。
支持商业银行向房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体依法合规新建、改建长期租赁住房发放住房租赁开发建设贷款。住房租赁开发建设贷款期限一般为3年，最长不超过5年。
你建房，我给你提供贷款。
鼓励商业银行在风险可控、商业可持续、严格不新增地方政府隐性债务的前提下，发放住房租赁团体购房贷款。住房租赁团体购房贷款的期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。
你买房做租赁，我给你30年的优质贷款。
住房租赁企业运营自有产权长期租赁住房的，住房租赁经营性贷款的期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。
你自己的房用来做租赁，我还给你提供20年的经营性贷款。
三个文件和政策串起来，可以看出来真金白银发力的重点，一个是保障房市场，一个是租赁市场。
这两个市场，都是商品房市场的竞争对手，将会以碾压式的优势，从现在的商品房市场上撕下一块肉。
这是个颠覆性的楼市格局，我用一张不太好看的图给大家演绎下。
商品房市场的规模，会以极快的速度缩小。
特别是新房市场，萎缩的会非常快。对于开发商而言，相比于盖商品房，自己还要苦哈哈的一点点去卖，真不如自持做长期租赁。
因为建房租赁的整个流程，自己不用投入那么多资金。
建房时，用住房租赁开发建设贷款，贷个80%，自己投个20%。
建完房后，做个经营性贷款，还掉开发建设贷款，换成20年的优质低息经营性贷款。或者整个卖给购房的租赁团体，租赁团体找银行做个30年的住房租赁团体购房贷款。
从建到卖到租，整个流程都有吸引人的利润点，直接虐了建商品房卖商品房的商业模式。
新房市场萎缩，商品房市场的成交将以二手房为主。
那二手房的房价涨跌，将会和市场有住房客户的需求有关。
一个人有住房需求，放在他面前有三个选择。
1. 买商品房。
2. 买保障性住房。
3. 长期租赁。
客户选择哪个，是基于自己的情况和利益。
如果商品房价足够低，月供大概相当于长期的租赁租金，肯定是买商品房更合适。
如果3折的保障性住房和商品房居住体验相差不大，肯定是买保障性住房合适。
如果长期租赁的租金低于商品房月供，又远比保障性住房居住体验好，那长期租赁更合适。
买房客户如何选择，保障性住房市场和租赁市场如何从商品房市场抢客，将会和它们自身这几个条件有关。
比如，保障性住房主要是分布在城市的哪些区域，核心地段？近郊？远郊？新区？
比如保障性住房贷款的利率和商品房利率相差多少？
比如住宅租赁市场的租金水平大概多少？租金水平又和租赁企业做的贷款利率有关系,银行给的贷款利率越低，租金越便宜？
这些，都是我们需要讨论的问题。
所以，未来二手房市场将会怎样走？
一线城市北上广深，二线城市杭州、成都、南京等不同区域的房价怎样变化？
哪些房子受租赁市场和保障性住房的影响？
自己的房子现在卖不卖？何时来卖？
以上问题，我都会放到1月8日晚上的直播里来给大家讲。直播里我也会提到一些文章不方便写的内容。
毕竟，政策和实际落地一定会有出入，所有政策执行的效果最后一定关乎到人性。
