近年来，法拍房交易被广泛关注，一场线上房产拍卖有时能吸引十万人围观，其成交数量也相当庞大。法拍房如此受关注，离不开其颇具吸引力的“抄底”价格。
所谓法拍房，即“法院强制执行拍卖的不动产”。相较于普通的二手房交易方式，法拍房价格普遍存在折扣（通常首次拍卖起拍价为评估价的7折），但交易中也确实存在一些隐性风险。
对此，北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师介绍，目前来看，腾退入住难当数法拍房“第一险”，而导致这种情况的主要原因是房产涉及租约或“居住权”。
与普通二手房交易方式相比，法拍房虽然价格普遍存在折扣，但交易中也存在隐性风险。图/IC photo
━━━━━
障碍1：“长租客”
买卖不破租赁原则或成入住的一道“坎”
据新京报记者了解，在法拍房拍卖过程中曾出现过这样的问题——买受人在成交后才发现房子存在租赁权。于是，因承租人不搬走，法拍房买受人难以收房入住。
根据北京市第三中级人民法院发布的消息，2018年，李某因刑事犯罪被判刑，其名下的某高档小区房产被法院依法变价处理。2020年，买受人邱某通过司法拍卖网络平台以竞拍价竞得该房产，两个月后，邱某取得房产登记证书，成为该房产新的所有权人。
但随后邱某发现，房屋内有人居住，自己花大价钱拍来的房屋却无法正常使用，遂与居住人倪某协商要求其按照市场价格支付房租或腾退。但倪某对此予以拒绝，并出示房屋租赁合同等材料以证明“买卖不破租赁”。无奈之下，邱某将倪某诉至法院要求其腾退涉案房屋。
一审法院经审理认为，从合同内容来看，原房主李某给予倪某特别优惠条件，应为李某的个人行为，并非正常的市场交易行为。该行为后果由通过司法拍卖方式取得房产所有权的邱某承受，有悖法律的公正与公平。既然倪某拒绝接受邱某提出的租赁条件，应将房产腾退给邱某，其因租赁合同遭受的损失，应向李某追偿，不应由邱某承担，故判决倪某将房屋腾退给邱某。倪某不服，上诉至北京市三中院。北京三中院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。
那么，什么是“买卖不破租赁”原则？王佳红介绍，《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。如果法拍房有租约，那么购房者并没有权利要求租户搬离，须等租户自己搬离才能入住。
一位不愿具名的法官表示，“买卖不破租赁”原则涉及交易安全以及买受人与承租人之间的利益权衡，承租人的权利固然应受保护，但也不能片面地牺牲交易安全、过度忽视买房人的权利，因此应对其具体适用施加一定的限制条件。在具体案件中，法院应考察租赁合同缔结的时间、背景以及合同履行情况，查明出租人与承租人之间是否存在其他债权债务等特殊关系，是否因特殊关系而具备某些让利、补偿的情形，租赁合同的内容是否违背公平原则、等价有偿原则等。对于经常出现的虚假租赁、倒签租赁等以租赁为由恶意占用房屋，阻碍法院执行，妨害买受人权利实现的情形，则当然不适用“买卖不破租赁”原则。
