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货币政策下,给当前楼市浇上一盆凉水

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货币政策下,给当前楼市浇上一盆凉水

相信稍微有所关注楼市动向的人,内心都会有一个疑问,那就是近些年来我国房价为何能上涨?客观来讲商品的价值取决于供需关系,价格上涨的底层逻辑就是物以稀为贵,可是将这个理论放在房地产行业中,却显得格格不入。简单来说,随着货币政策的倾斜,央行多次降息降准,金融机构手上有更多的资金流入楼市,例如开发商拿地、购房者贷款买房,也就是说建房、卖房更多呈现流水线操作,数量上涨的背后价格也逐渐上涨。也许从表面上来看,这个逻辑是成立的,但大家忽略了一个最重要的事情,就是信贷资源的支撑。

今年起,楼市执行“新规定”,贬值潮或启动?内行人给出良心建议

如果要说更加直白的话,那就是房价的高低仅仅体现于楼市,而不是整体城市经济的发展规模。举个例子来说对于房价均价高达8000元的小县城来说,每年GDP相对于市场规模来算,毫不客气地说就算杯水车薪,反观老百姓收入并未出现实质性涨幅。看到这里,我不禁想到央行报告一则数据,我国城镇居民杠杆率接近60%,对于一线城市来算,负债率高达120%也是大有人在。

仅从这赤裸裸数据来看,足以证明一个结论,那就是楼市之所以能够稳定增长,最关键因素就在于信贷资源的存在。换句话来说,当大多数人觉得买房能赚钱时,也许买房也就自然而然实现了赚钱。

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也许正是因为这一股心态的存在,选择买房入场的人越来越多,而房子居住属性逐渐淡化。与此同时,以时间轴来看,2017-2019年我国货币供应M2增速分别为8.2%、8.1%、8.7%,从这3年来看,货币增速进入缓冲期。反观2020年3月份达到10.1%、4月份高达11.1%,仅从这一点来看,就是说市场上的资金变多了,相对于你手上的钱会“变少”。

而到了2021年,针对目前楼市格局,相关部门出台新政精准应对局部过热。今年起,楼市将执行“新规定”,在本身稳健的货币政策下,给当前楼市浇上一盆凉水。作为本轮调控较为严格的市场格局来看,到底释放什么信号?这一点令人深思。

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至于执行什么新规定,主要有以下几点:一是央行LPR浮动利率正式生效,传统的基准利率正式宣告结束,表面上来看,这仅仅对持房者的房贷有关,但长期来看,这无疑解放了房贷利率,在某种程度上来说,当房贷利率成为调控手段时,炒房风气根本就没有生存空间;二是前段时间极度火热的“三条红线”,直接和开发商的有息债务挂钩,踩中一条限制5%,全部踩中则不能进行银行贷款,这对于本身高负债的房地产行业来说,是一次巨大冲击。

从以上2点来看,仅从资金层面来看,我基本看不到支撑房价上涨的因素。那这一次贬值潮或启动?平心而论,随着资金池前进脚步放缓,直接波及到银行住房贷款业务。若要结合市场行情,最近二手房挂牌房源激增、购房意愿下行的现象层出不穷,就说明持房者开始焦虑,降价抛房或许是快速止损的唯一手段。

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而在如此焦灼的市场下,最直接影响就是成交周期被拉长,甚至在购房者货比三家的背景下,成交价大大打折也是大概率事件。如果以成交价减去近些年来的持房成本,恐怕房子贬值并不是一句话空话。在我看来,抛开一线强二线城市,贬值潮的启动不仅仅是点面效应,更多的是商品价值最真实的体现,一套房子基础建筑成本为几千元每平方米,为何到了购房者手中,房价却动辄上万,这一点值得大家关注。

说到这里,我们可以总结为一点,那就是今年在“新规定”的加持下,货币政策的稳健比大家想象中还要坚定,在没有现金流支撑下的交易链,不得不说显得有点薄弱。也许对此大型开发商还有能力扭转局势,至于其他开发商,我只能说日子有点难过。

今年起,楼市执行“新规定”,贬值潮或启动?内行人给出良心建议

事实上对于这一点,不少内行人给出良心建议,在市场趋于稳定状况下,买房不挣钱就等于亏钱。而对于接下来几年内有购房需求的人来说,请明白一个道理,那就是降负债、降杠杆是核心思维,不管你资金是否充足,手上保证稳定的现金流至关重要,退一万步来说,每月稳定偿还房贷是你稳定持房的最低底线。

其次购房者需要将眼光聚集在地段上,好的房子并不在于户型、楼层,最关键因素还是因为地段。对于大多数人来说,人生也许只有唯一的一套房子,买对房子、买好房子也可以称得上是人生的一次弯道超车。