资料显示，全国城镇居民住房自有率超过96%，户均住房1.5套。如此情况下，未来5年全国房价究竟将如何运行？作为刚需，该不该尽快买房上车；作为投资客，要不要继续买房投资？未来，哪些城市的房产更具保值增值潜力？

客观来说，全国房价短期内整体下跌的可能性非常小，反而房价继续上涨的可能性较高。比如，社科院就曾预测——2021年全国商品房均价同比整体上涨5%。虽然，全国房价可能继续上涨，但每座城市房价走势可能截然不同。

对此，前段时间有行业大佬预测——未来5年随着全国人口老龄化速度将进一步加快，房价面临较大的下行压力，房地产将迎来“拐点”，楼市局部“降价潮”或将出现。简而言之，今后不同城市间房价“差距”拉大，有的城市房价继续上涨，有的城市房价则开始下跌。

城市房价究竟是上涨，还是下跌，决定因素是市场供需两端的共同结果——计划买房的购房者超过存量房，房价上涨；反之则下跌。那么，如何判断一座城市楼市供需情况？楼市战略以为，主要看三方面情况：

01房价收入比。行业内有个判断的方法——正常房价收入比介于3-6倍之间。目前全国房价收入比均值约为8.5。为此，我们认为某座城市房价收入比如果超过12倍，房价则虚高明显，未来房价下跌可能性较大

02新房及二手房去化周期。一般来说，供需平衡的城市楼市去化周期一般为6-12个月。因此，那些住宅库存区划周期超过12个月的城市，未来房价下跌的概率较大。去化周期时间越短，房价上涨概率越高。

03人口增量情况。说实话，人口是影响房价最重要的因素。简单来说，人口持续流入的城市，房价涨多跌少；人口呈外流态势的城市，房价大概率走平或下跌。

预测——这10座城市楼市趋势已定

楼市上涨城市——未来5年，广州、佛山、东莞、宁波、无锡这5座城市房价继续走强概率较大，预计广州年均涨幅超过8%，其他4座城市年均涨幅约为5%。这些城市房价收入比虽然较高，然而去化周期并不高，人口也都呈快速增长态势，房价具备较强的上涨空间。

楼市下跌城市——青岛、烟台、张家口、沧州和威海。这5座城市房地产市场目前房价明显“虚高”，住宅去化周期超过12个月，楼市供给过剩。更为关键的是，这些城市增量人口有限，房价上涨动力不足。