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政策中性偏好、热点城市加码,库存城市会松动

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政策中性偏好、热点城市加码,库存城市会松动

2021年楼市会如何?地产大咖们给出了8个判断

不知不觉,2021年已经悄然来到我们身边。经历过2020年的动荡,相信大家都对2021年充满期待,更想知道今年房地产市场到底会如何走向。

 

明源君结合诸多房企大佬访谈、演讲以及诸多机构的研判,帮大家来做一个系统的梳理。但也声明一点,对于房地产预测,精准与否是其次,更重要的是建立起我们对未来趋势的认知和判断。同时也欢迎大家在评论区发表自己对今年楼市的看法。

2021年楼市会如何?地产大咖们给出了8个判断

政策中性偏好

热点城市加码,库存城市会松动

 

去年受到疫情影响,很多地产人都期望调控政策会有所松绑。但结果大家也看到了,不但没有取消限购限贷,反而出台了“三道红线”,未来对于政策松绑不要抱有太多幻想。

 

从去年几个重要节点,其实也能大致判断出政策走势。去年政治局会议未提房住不炒,提到要促进房地产市场平稳健康发展。中央经济工作会议再提“房住不炒”,说要解决大城市住房突出问题,关于租赁房的内容比较多。两会则提到,因城施策促进房地产市场的平稳健康发展,要加快老旧小区的改造,稳妥推进房地产税立法。

 

其实可以看出,这些都是对房地产比较中性的政策,政府对房地产行业还是维稳的态度。

 

具体来看, 2021年政策层面,整体上中性偏好。对于部分库存城市,预判会因城施策适当松绑。但是“房住不炒”依旧是主基调。

 

从政策变动角度来看,如果哪个城市房价上涨过快,必然也会导致更严厉的调控措施出台。从放松的角度来看,大部分是对户籍制度的放松。

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整体行情略好于2020年

部分典型城市房价会上涨

 

对于今年行情,大家比较看好一二线城市,认为会略好于2020年。

但分化还会继续,而且会进一步加剧,有些城市依然处于调整期,但也有一些城市市场开始筑底复苏,开启新周期。

 

从区域来看,2021年长三角城市房价将保持温和上涨,珠三角市场可能受调控影响而有所降温,但市场基本面仍然强劲。

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具体城市来看,一线城市中,深圳在2020年经历了上涨并被调控加码后,市场逐渐退烧,整个进入调整期。上海在2020年下半年就开启了上涨之路,预计会在今年下半年慢慢走向平稳。广州目前也开始了新一轮行情,成交比较活跃,前几天还爆出了部分小区抱团涨价的新闻,跟去年深圳一样,熟悉的套路。

北京作为一线城市最后的价格洼地,2021年有望开启新周期。据中原数据统计,2020年北京二手房成交量达到16.88万套,新房成交高达4.9万套,市场回暖迹象明显。预判春节过后,房价会逐渐开始有所体现。

 

二三线城市中,杭州、南京、合肥、佛山、成都、厦门有开启新周期迹象,还有长沙、武汉、郑州、天津、青岛也有希望迎来新行情。

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房地产进入低增长时代

业绩增长预计只有10-20%

甚至会有房企负增长

 

地产大咖们普遍认为,随着土地红利、刚需红利、金融红利的消失,房地产行业全面进入低增长低利润的双低时代。

 

据克而瑞统计,2020年部分规模上市房企的全口径业绩增速从2019年的约19%放缓至约11.2%。45家企业中,28家房企增速有明显放缓,5家房企业绩转向负增长。

 

今年三道红线一旦全面实施,等于控制了整个房地产行业的杠杆率,按照总资产负债率70%来计算,行业的总杠杆就限制在了3.3倍,大家都一样,不能超。因此,房企的增速在2019年就是一个拐点。

 

2020年及以后,不会再出现40-60%的复合增长率了,增长率会普遍维持在10-20%的范围内。广发证券则预测销售规模增速只有5%~10%,甚至不排除将出现业绩负增长的企业。

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而且,行业集中度会进一步提升。2020年前3房企集中度增加最快,前 100房企集中度为67.2%,今年行业变革加速行业洗牌的过程中,业绩集中度仍有一定的提升空间。

 

从投资上看,恒大研究院判断房地产投资仍有较强增长动力,预计2021年房地产投资全年增速7.4%,较2020年小幅加快0.4个百分点。

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未来库存会是大问题

尽量追求零库存

 

整体来看,2021年开发商的重点会是去库存。

一方面,融资新规下影响房企投资意愿,拿地减少。

另一方面,2021年房企到期债务同比增长36%,加上受到三道红线影响,房企现金流处于非常紧张的状态,需要加速回款,缓解现金流压力

第三,过去房价地价单边上涨的时候,大家都不觉得库存是个问题,很多地捂的时间越久,房价上涨了,利润更高,但是未来库存是一个大问题,房企要改善资产负债表,最好的办法是把库存变成现金,尽量追求零库存。

 

前段时间,某TOP3房企已经开始加大促销力度了。而且,今年会有很多房企甩卖大型资产包,因为流动性出问题,急需回血。

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刚需减少,改善占比更高

一手房市场,两房将逐渐退出舞台

 

去年受疫情影响,很多客户的房产消费习惯发生了改变。其中一个明显的变化是,二手房成交套均面积在放大,可见改善性需求增长比较快,预计未来改善的成交比重会越来越大。

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据克而瑞统计,从2015年-2020年各城市商品住宅各房型成交套数占比来看,无论是一二线城市,还是三四线城市,三房成交占比均不断提升,而二房成交占比明显逐年降低。

 

2015年,一线城市一房、二房成交占比有40%,到2020年,这个比例降到了29.7%。二线城市,一、二房成交占比也从2015年的45%下降到了18.5%

 

未来,三房或将成主流户型,而且人均面积会不断增大。

很多人可能会问,为什么大家都要买三房了?一方面,置换成本太高,能一步到位尽量一步到位。另一方面,90后现在已经成为购房主力,他们普遍到了适婚年龄,需要父母协助带娃,常见的家庭结构是三代同堂,三房成为刚需。

 

那么,哪些城市的需求更加旺盛?据广发证券房地产行业首席分析师乐加栋分析,

中部西部以及东部核心三四线城市、中西部三四线城市相对来讲是比较好的。

从疫情复苏角度来讲是东部城市先起来的,比较明显的东部一二线城市相对比较好,三四线城市还是河北、江苏、江西相对好一点。

 

未来在一二线城市只是招拍挂拿地还是有困难的,更多要做综合开发业务,要以综合体的形式拿地才行。

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房企多元化或迎来新一轮爆发

但千万别选错赛道

 

前段时间,明源君在文章里提到,地产多元化的天时、地利、人和都已经具备,预计房地产多元化投资将在2021年迎来新一轮爆发。

比如去年12月23日,万科在内部宣布成立酒店及度假事业部(BU),撤销冰雪事业部,冰雪事业部业务和团队并入新的BU。截止目前,除了地产主业,万科已经布局了物流、商业、长租公寓、教育、食品(养猪)等行业。

2021年楼市会如何?地产大咖们给出了8个判断

来源:东方管理研究院

 

具体来看,地产多元化,可能会有以下方向:

 

一是从主业出发,围绕上下游业务进行扩展。

居住服务类是重要投资方向之一,包括房地产经纪行业、物业、文旅、长租、联合办公、智能家居、装修装饰等等。

 

二是跳出主业,跨行业发展。

机器人、汽车、农业、体育、文化、生命科学,就属于这一类。

这一类发展的机会,在于技术进步、消费升级,技术进步可以诞生全新的产品,消费升级可以诞生全新的市场,对于新进企业和资本来说,这就是机会。目前来看,我国中产阶层已经越来越庞大,相关市场逐渐成熟,需要不断做强做大。

 

正心谷资本合伙人林利军同样认为,中国会进入一个“纵向提升”的时代。中国未来的投资第一个是投大趋势,第二个才是投企业,第三个是投团队、创始人、企业家。

 

其中投资机遇包括三类:1、基于年轻人的消费,这一代年轻人极度追求潮流,非常重视体验、非常重视别人的点评、非常敢花钱;2、全面拥抱科技创新,未来科技创新的步伐会难以想象,有四个方面的创新应该特别关注:新一代通讯技术、能源技术、材料技术、数据处理技术革命;3、生命医学、生物医药,一系列的技术正在爆炸式地出来,拥抱生命技术的革命特别重要。

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数字科技转型迫在眉睫

未来会是一个数字化的时代

 

去年,受到疫情影响,很多房企开始重视营销数字化,而贝壳和明源上市,则让很多房企看到了地产数字化巨大的想象空间。预计今年,会有越来越多头部房企布局数字科技领域,根据《财经》的统计数据,TOP20房企不仅建立了科技相关公司,而且已有13家将数字科技列为与房地产、商业等主业并列的重要板块。

 

对于数字化转型,旭辉林中指出,“今天,如果一家房企不能推动数字化转型,未来一两年没有问题,三五年就有大问题,十年后就会碰到生存问题。”

 

他认为,企业做数字化转型,有四个主要目的:一是能促进管理提效,管理效率能提高很多。二是要做到业务赋能,三是要辅助决策,四是使房企的营业模式发生颠覆性的变化。未来房企要做到五个在线:全员在线、流程在线、产品在线、服务在线、营销在线。

 

与此同时,科技在地产行业的应用也会越来越深入,甚至会成为房企核心竞争力之一。比如智慧社区、全屋智能家居等等,金茂的科技系统就为金茂府带来了很高的溢价,碧桂园在建筑工地大量使用机器人,像造汽车一样造房子,效率更高,减少人力成本。

 

数字科技将带给地产大量红利,这是毋庸置疑的,只是红利何时集中爆发的问题。

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地产行业

过去要做大,未来要做厚

 

前段时间,旭辉林中在中城联盟论坛中演讲指出,未来地产行业未来要“做厚”。“做厚”的含义非常深远,既有能力又有实力做厚。“厚”这个用词比“强”好,“厚”代表要厚积薄发。

 

地产人这一段时间很困惑、很迷茫,因为看到的环境在变化,最核心的是客户在变化,竞争对手、竞争环境也在变化。

 

相应地,未来房企可以怎么变?未来的变化包括发展模式的变化、发展道路的变化、增长速度和节奏的变化、更好的产品和服务的变化,以及生产产品服务背后的管理能力、管理的升维、组织和平台类的变化。

 

比如地产行业体量很大,上下游产业链很长,很适合进化成生态型企业,物业、长租、养老等行业,都可以跟主业形成战略协同,生态就是共生、共存、共荣、共享。

 

除了平台型企业、生态型企业,地产企业能不能完成向数智化时代的转型?进而把自己打造成一个新物种。

地产企业应该寻着光的方向去追求变化、追求创新、追求自己成为一个未来的新物种。