超级大城市终将成为中国楼市的“珠穆朗玛峰”！
| 01 人口危机不会影响超级大城市的楼市
从长期看，中国目前面临的老龄化、少子化的问题，势必会对整个中国楼市产生深远的影响。
估计大部分人的第一想法是，房价没有人口支撑，将会暴跌吧。
暴跌有可能，但全面暴跌不可能，相反，人口危机反而会进一步助推超级大城市房价的暴涨！
这两天，韩国有两条新闻不知道大家有没有注意。
1、韩国人口在2020年首次出现负增长，死亡人数超过出生人数，全韩国人口减少约2万人。
2、韩国首尔过去四年来，房价上涨了近60%。韩国早已完成城镇化过程，虽然首尔房价已经很高了，但还是在持续上涨。
大家要知道，韩国比我们早了20多年就进入了老龄化社会，同时少子化的问题也一直困扰着韩国。但即使是这样，韩国的超级大城市首尔的房价依然保持着高速的增长。
还有我们熟悉的日本，甚至比韩国要早十年进入老龄化社会，而且我们都知道日本楼市经历过大崩盘，但如今东京的房价依然是天际一般的存在。
这就至少说明一个问题，当楼市因为人口增长乏力结束普涨格局后，高净值人群会集中流入到超级大城市，而这些超级大城市的房价会不断的暴涨。
这也是一些专家预测北上深这些城市未来的房价会达到几十万的原因所在。
从数据上看，我国的老龄化少子化问题可能比韩国日本还要严重，从这个角度看，中国超级大城市的楼市，未来可能将越来越“香港化”。
为什么说是“香港化”，而不是“韩国化”或者“日本化”呢？
因为这里面最大的变量就是国情或者说体制。
但即使是有变量存在，也不会改变超级大城市的房价越来越贵的趋势。
因为，收缩就会导致集中度更高，集中度高了，但供给不了那么多，房价不涨是不可能的。
这不是政策和资金能够限制住的。
| 02 超级大城市未来的楼市格局---“层级化”
其实这里说的涨价是比较笼统的一个概念。
因为即使是超级大城市，也不可能逃避分化的魔咒。
为什么这么说呢？
因为中国的土地是国有的，城市的房产拥有者改建房子的权力是受到限制的。
这就会导致房产也会出现老龄化的问题。
即使是超级大城市，房贷对房龄的限制也不会超过土地使用权的年限，甚至要低得多。
如果贷款受限，那么房子就会是一种有价无市的存在。
大家可以思考一个问题，能够全款在这些城市购房的人，会看上居住条件极差的老房子吗？除了学区房。
中国房产的最大软肋就是楼龄，楼龄太大，不但银行嫌弃，购房者也嫌弃，真正买老房子的人群什么人群，就是打工族，普通人，就是掏空好多钱包才能凑齐个首付的人群，而他们手里的资金支持不了他们选择较新的房产，只能退而求其次，选择生活品质较低的老房子。
这就是超级大城市楼市的一个圈层，老房子的目标客户群体。
别拿目前上海的楼市说事，真正大涨的房子就是新房、次新房和学区房，而上海房价上涨的深层次原因是需求量暴增，供求支撑不足导致的，大家想想，一个去化周期不足一个月的市场，房价不跳涨也不可能，但就算是为了抵抗通胀，避险资金大量涌入，这种市场楼龄大的老房子也不会受到青睐的。
说到这，就不得不说投资需求是超级大城市楼市的另一个圈层，也是助推房价上涨的一个主要圈层，这个圈层的资金实力是略高于中产的，也就是说，一般普通的住宅，能够做到全款购买，虽然他们在全国范围内，都可以称得上是精英阶层，但超级豪宅的客户群体却不是他们，这个圈层只会对面向老百姓的市场产生影响。
最后一个圈层，就是全国各地的富豪，这个圈子相对较小，但面对这个圈层的房产实际价值是很大的，而这些房产也只会在这个圈层中流通，不会对普通人的购房带来太多实质压力。房产更多是他们身份的象征。
其实这种圈层趋势，在很多城市都很明显，但不同的是，超级大城市“跳圈”的可能性几乎没有。
| 03 公租房或成普通人在超级大城市的最终归宿
以目前中国的房产数量来看，基本上能做到“居者有其屋”了，但人都往大城市跑，这谁也没招。
遏制大城市的房价，其实是一个伪命题，除非限制外地人流入。
很显然，这根本不可能！
既然限制不了外地人的流入，那么高房价就是必然的。
什么东西供不应求都要涨价，房子也不例外。
如果真的把大城市的房价控制到亲民的水平，大家可以思考一下，会发生什么情况？
其实，对于大城市来讲，目前能够做到的就是提高购房门槛，钱是必须要有的，但钱不是购房的唯一条件。
所以，对于大城市来说，能做的基本也都做了，而且有些方面甚至可能严重影响到对人才的吸引力。
一方面看得上的房子买不起，一方面买得起的房子看不上。
大城市的楼市是严重内卷化的。
当然这跟人们的生活品质提升有着密不可分的关系。
吃饱了自然想着有地方住，有地方住了还要给孩子找个好学校。
物质的提升，就是需求的基础，而需求不振就是物质提升断层所导致的。
对于大城市突出的住房问题，中央经济工作会中也提出来了，并把它作为2021年的八项重点经济任务之一。
其中有一点就是建立健全住房出租市场。
而公租房将会成为这其中的主力，同时共有产权房将会成为一个关键点。
因为以目前大城市的租金回报率来看，单靠出租解决住房问题，资金投入是巨大的。
以租代购将会成为接下来解决大城市住房问题的一个突破点。
这也预示着，公租房体系将成为楼市后普涨时代的一个重要的居住形式。
