关于楼市，多空对垒已经持续多年，每次均以多军完胜而告终。
在上一轮楼市完成普涨之后，随之而来的则是史上最严厉的调控政策，多地楼市持续横盘，“房住不炒”无数次被提及，空军似乎到了最接近胜利的时刻。
然而，历史为什么叫历史，就因为他在不断的轮回，短短一年时间，多空的天平再次倾斜。
这次，笑到最后的，恐怕又是楼市多军。
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一线城市信号
没有一点点防备，
也没有一丝顾虑，
你就这样出现在我的世界里，
带给我惊喜，情不自已！
2019年11月11号，在没有任何征兆的前提下，包括各路大V，楼市专家还沉寂在“房住不炒”的论调中不能自拔时，深圳突然取消了执行数年的“豪宅税”！
这真是应了那样一句话，明白的人装糊涂，糊涂的人装明白。
真正知道内情的政策制定者绝不会提前透露任何风声，根本啥都不知道的人天天一顿瞎分析。
从2019年深圳取消豪宅税之后，深圳西部的宝安、南山、光明开始进入暴击模式，很多楼盘不到两个月时间涨幅高达60%以上，部分优质的学区房实现翻倍！
受西部影响，深圳东部的楼盘整体也有10%-30%的涨幅。
时光进入2020年，深圳的房价并没有因为疫情受到任何影响，频频出现“日光盘”，开盘不到一天，就瞬间售罄成为深圳一道靓丽的风景。
制图：深圳壹地产
即便今年深圳实施7.15新政，大大提高了购房门槛，但是深圳楼市仅仅顿挫了一下，直到今日依然火气不减。
受深圳影响，周边的东莞以及惠州临近深圳的惠阳等地也实现了不同程度的上涨。
而老牌一线城市广州如今成交量也在上涨，中山、珠海等地的各个售楼部，如今涌入了来自全国各地的购房者...
大湾区核心城市的楼市，彻底疯狂。
我们再把目光从珠三角投向长三角。
作为中国经济一哥，上海楼市虽然启动的比深圳晚，但声势却丝毫不减。
根据易居研究院数据报告显示，11月，上海新房成交量同比增长8%，市场延续10月供不应求的局面；二手房市场表现强势，二手住宅成交套数约为3.2万套，环比增长13.5%，同比增长81.4%，11月成交量创4年来新高。
而上海二手房挂牌数量是多少套呢？很难做统计，不过根据贝壳网挂牌统计，全上海二手房挂牌数仅仅不到4W套！
这是一个什么概念？要知道，郑州二手房挂牌接近10W套！
伴随着交易活跃，上海的房价也在上涨当中。
笔者办公室亦有人准备在上海买房，关注的好几个小区房价已经出现不同程度的上涨，少则一两千元，多则数千元，很多优质实现跳涨。
虽然上海房价未能像深圳那样出现猛烈大幅度普涨，但就是这样稍微一回暖，很多人一年的工资，就在这个涨幅中消失！
2020年上海达到“千人摇”项目有27个，并且市场的火爆让开发商在筛选客户时变得十分严格、强势，如果你中了500W的彩票，对不起，对于部分上海楼盘来说，你根本通不过验资环节！
如果说深圳是尖兵，广州是助攻，上海是主力，那么本轮上涨的核心信号，则在于北京。
北京太特殊了，是很多城市楼市的风向标，更是政策的风向标。如果北京整体把房价控的非常好，其他地方房价上涨只是个别现象，如果北京楼市完全启动，那将形成一个示范效应。
毕竟，上行下效不仅存在于官场，还存在于楼市，各个财政并不充裕的地方XX，对于楼市这块肥肉早已垂涎已经。
在表单上，北京目前楼市平稳，价格甚至出现下降，但是平静的湖面下，暗流涌动。
根据笔者在北京市住房和城乡建设委员会公开的数据显示：
今年1-3季度,全市商品房销售面积为584.9万平方米，同比增长43.7%。其中，住宅销售面积为495.1万平方米，增长62.2%；办公楼为29.1万平方米，下降19.6%；商业营业用房为24.1万平方米，下降8.7%。
据某个房地产机构的研究院发布的统计数据，北京的新建商品住宅，到12月15日为止，销售数量已经达到了4.5万套，创造了最近五年以来的新高。
而且，北京楼市进入12月以来，成交更是异常活跃，很多北京的统计机构说仅仅12月份，北京二手房住宅网签量大增，保守估计会达到1.9W-2W套，达到2016年3.17新政以来成交新高！
官方和统计机构的数据可以参考，笔者又咨询了几位长居于北京的朋友。
根据他们的实际感受，北京二手房尤其是带学区的，房价已经开始抬头，且价格回升速度较快，历年的3月份是二手房成交高峰期，未来涨价是大概率事件。
受北京楼市影响，边缘的区域如北三县、天津等地的楼市，也出现了不同程度的回暖。
已经结束的2020年，四个一线城市的房地产市场，深圳已经实现激进上涨，广州和上海小步快跑，北京也处于上涨前夕的状态。
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上一轮大周期的逻辑
仔细回顾上一轮全国性的房价大涨，我们一定能从其中梳理出内在的逻辑。
从表面看，一线城市以深圳北京为代表，从2015年开始上涨，而二线城市则在2016年前后发力，继二线城市之后，三四线城市则在2017年-2018年紧随其后，而这一切的导火索，其实是发生在2014年开始对于房地产的宽松政策。
从14年两会提出差额化调控后，楼市宽松政策重启。
随后，宽松再次加码，央行3次降息、2次降准，货币全面宽松就此开始。
到15年9.30日，四部委再出两项新政，将非限购城市首套商贷首付比降至25%；同时提高公积金贷款额度、全面推行异地贷。此后商贷首套首付比又降至20%，二套首付比降至30%。
2015年12月中央经济工作会议提出供给侧改革五大任务之“去库存”，棚改货币化力度加大，至此，全部组合拳打出之后，一二线城市房地产市场迅速升温。
一线城市在2015年一路高歌猛进，恐慌情绪逐渐蔓延到二线城市，2016年以合肥南京厦门苏州为首的四小龙率先发力，随后郑州武汉等跟进，再到最后，济南西安等也相继上涨。
随着区域内二线城市的猛涨，周边三四五线城市也紧随其后，先后不同程度的完成补涨。
从2015年一线城市发力到2018年三四五线城市补涨完毕，历时三年，自中央提出坚决遏制房价上涨后，终于完成了上轮房价全国性的上涨。
从历次房价上涨，我们不难总结，总是一线城市率先发力，逐渐波及二三线然后传到四五线。不同城市从上涨开始到上涨结束都有一个反应期。
一线城市大概是3个月-1年。
二线城市大概1-2年。
三四五线城市及以下大概1.5-3年。
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郑州楼市即将启动？
按照之前的经验来看，当一线城市启动后，接下来会是强二线，然后是中二线。
但是，能否判断郑州楼市在未来1-2年启动？
现在下结论还为时尚早。
因为，在新的时期，存在了更多的新常态。
首先，尽管货币不停放水（当然，中国相对其他国家还算克制），但是最近两年货币的水并未直接进入楼市，深圳、上海等热点地区可能只是“精准滴灌”，楼市未必会出现大水漫灌，进行普涨。也就是说，货币的总闸门还未完全打开。
其次，这两年南北差异进一步拉大。
制图：智谷趋势
上一轮楼市普涨之前，各个城市的楼市都比较低迷，而如今却是仅北方很多城市楼市低迷。
很多南方城市如杭州、苏州、成都、合肥等地即便上一轮已经完成了全面普涨，但是随后的几年里面楼市一直不见降温，甚至还在缓慢上涨，也就是说，这些地方的火苗根本就没完全熄灭。
真正冷下来的则是济南、沈阳、青岛、天津、郑州等这样的北方大城市。
本就没冷下来的很多南方城市会跟随一线再次完成全面普涨？这似乎也不太可能，如果再次普涨的仅为北方二线城市，这似乎也不太符合经济基本面。
最后就是，尽管一线城市如今火热，但真正实现大涨的只有深圳，广州和上海只是“小幅”上涨。也就是说，一线城市目前上涨的信号还很微弱，只是苗头，不知深圳会成为个例，还是一个趋势，但是现在要时刻观察这几个大城市未来房价的动向，时刻警惕。
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策略
经历过一次或者几次楼市大周期的实战派都会明白，一定要看一线城市的风向。
但是，新时期，我们还要用发展的眼光看问题。
如果广州、上海、尤其是北京在明年得到高层的默许，实现上涨，那么我们就可以做好准备，因为风马上要起。
如果厦门、合肥、杭州、南京、武汉、苏州、青岛、天津、成都、重庆这些城市有超过三分之一传出楼市火热的消息，那就可以马上在郑州买房。马上！买房！因为风已经在路上。
当然，如果今年三月份重要会议再度压制楼市，将北京、上海等地刚刚热起来的行情再次扑灭，那未来一年郑州楼市大概率还是维持现状。
中国独特的国情决定了楼市必然是自上而下的传导，深圳是信号，上海是主力，而最终拍板的，则是北京。
