深耕奥体近10年的中介小孙，拉出雨润国际广场、宋都奥体名座等代表小区的成交情况，“你看，高峰时这些小区出现过超7万/㎡、超10万/㎡的‘天价’房源，如今却扎堆2字头成交。”
河西奥体，庐山路上，雨润国际广场、宋都奥体名座、东渡新锐大厦、嘉业国际城等排排站。
这些项目的共同点：所在地块集中于2003年、2004年，河西新城启动建设后出让；为65年（雨润国际广场）或70年产权的类住宅公寓。
在南京，65年、70年产权的酒店式公寓是特有“产物”，可以落户、入学。这一点，官方早就证实过。
于是，雨润、宋都等的小户型一度以低总价优势，备受家长们的青睐。
毕竟，学区划分上，雨润国际广场、宋都奥体名座、东渡新锐大厦、紫金西区中央，在新城双本部施教区里；嘉业国际城，也有新城小学南校区+新城初中的配置。
要知道，河西的新城学校早就被纳入南师附中新城教育集团，尤其是与附中本部实施教科研一体化管理的初中，经过时间的沉淀，成绩与口碑趋向稳定。
南京楼市行情无差别火热时，不少小区的成交价狂飙突进。有着学区光环的宋都奥体名座、雨润国际广场等，也不例外。
2021年6月，宋都奥体名座一套34.8㎡的迷你户型，卖出“暂无价格”。
当时，中介表示：“这套房实际成交总价是368万，单价105747元/㎡，单价超过10万系统就不显示了。”
雨润国际广场的高光时刻，出现在2020年。11月，一套超53㎡的小户型以378万总价成交，单价逼近7.1万/㎡。
同年，嘉业国际城的56㎡单室套，也能卖到7.1万/㎡。
如今，是什么情况？
“两三个月前，河西中的学区房市场开始启动，成交量稳步上涨。不少家长的想法是尽快入手，赶在今年5月份前落户，不耽误孩子上学。”小孙介绍。
成交价，却没能和成交量成正比，以链家上的成交数据展开。
宋都奥体名座，去年11月至今成交了3套，单价无一例外是2字头。
抛开户型面积段的因素，这价格直接回到了2015年、2016年的水平。
不过，去年上半年，小区成交了几套不到40㎡的迷你户型，单价倒是稳定在5万/㎡以上。
雨润国际广场，近3个月来卖了7套，最低成交单价不到2.7万/㎡。
相同的面积段，下半年入手，居然能比上半年少掏近94万！
嘉业国际城，去年11月以来也有3套成交。一套56㎡户型挂牌24天后降价10万成交，然而这3万/㎡的单价，在同小区算是拔尖的。
抛开宋都迷你户型超10万/㎡成交的非典型案例，将时间维度拉长，雨润、嘉业50多平户型，基本呈现三年房价缩水4万/㎡的走势。
相比之下，紫金西区中央反倒有些“另类”。去年11月，一套40㎡小户型以170万总价成交，单价超4.2万/㎡。
小孙解释，这些酒店式公寓肉眼看区别不大，但内部大有乾坤：
“宋都靠地铁口，大部分出租做办公用，租金高又省心；雨润多租给酒店运营方；紫金带燃气，偏自住，住户以附近的上班族或陪小孩读书的家庭为主，转手价格相对坚挺些。”
挂牌价，也包罗万象。
以雨润国际广场为例，小区仅链家平台上的挂牌房源就超50套。小到54㎡，大到265㎡，挂牌单价2.6-6.2万/㎡不等。
小孙介绍：“挂牌单价差这么多不奇怪，当下的市场呈现两个趋势，置换改善需求的卖家心态平稳些，按照预期挂牌，不急着出手；急用钱的卖家就不一样了，原本挂牌价就低，长时间无人问津，还会主动提出再降降价。”
同样是买房卖房，大家的悲欢却并不相通。小孙分享了两个客户案例：
客户A：2017年9月全款228万买了雨润国际广场的一套小户型，2020年7月市场还不错的时候，买家配合延期过户，以410万总价卖掉；
客户B：2017年12月以238万总价（不含税费等成本）入手紫金西区中央一套46㎡小户型，最近，以195万亏本出手。
在锐评君看来，宋都奥体名座、雨润国际广场等小区的房价大幅缩水，原因是多方面的。
第一，与楼市行情走势同频。
这轮楼市行情下行持续周期较长，河西、新玄武、大校场、南站等核心板块的次新房价整体呈下行趋势。
以河西奥体为例，本周区域内的普通住宅成交均价，对比去年同期下跌了24.5%（数据来源于链家，仅供参考）。
物业管理、户型设计、居住舒适度等指标远不如普通住宅的公寓住区宋都、雨润，又凭什么能逆势上涨呢？
第二，学区房热度有所回落。
早几年，南京掀起了学区房热，头部学校聚集的鼓楼区，频频出现“暂无价格”成交的学区房。
河西也吃到了红利。2018年，新城中学冲刺到建邺区公办学校第一名，雨润国际广场的业主们抱团喊涨：“毕竟涨50万比打工挣50万轻松多了”！
区域内的类住宅公寓成交价也确实水涨船高，在2020年、2021年达到顶峰。
而后，官方出手整顿，严令禁止“以学区房等名义炒作房价”，随着教育资源趋向均衡化，学区房慢慢回归理性。
小孙补充：“虽然最近是河西学区房成交的旺季，但买家们都很理性，总价高的大户型成交量很少，低总价的小户型，大家会再三比价、议价，伺机捡漏。”
第三，房住不炒深入人心，房价正在回归市场价值。
当下的市场，确实有部分小区逆势上涨，在次新房市场中表现优异，但这多见于核心地段的优质资产。
以宋都奥体名座、雨润国际广场等为代表的类住宅公寓，房龄有些年头不说，存在开放式管理、停车难、内部业态混乱等问题，居住舒适度很难与普通住宅相提并论。
早几年，搭乘楼市行情与学区热的东风，这些房子在二手房市场表现卓越，可当房住不炒成为主流，房子逐步回归市场价值，价格回落符合楼市逻辑。
