有个问题咨询一下，目前我家住望京南湖东园小三居，加父母六口人，想换一个大点的四居，或者换个新一些的三居，再单独租一个。目前儿子在北京中学东坝上初中，前几天看了奥园四期的房子，200平左右，大概1100万。均价看上去比同类的略低点，房子倒不错，但又怕买在高点，想咨询一下您的意见。
A：
1、买在高点，未必吧。现在本身是的行情就不好，成交量很少，如果不出台刺激政策的话肯定是不涨，但非得说能下跌多少我也觉得不至于。反正是政府在救市，估计年底是没什么政策了，但明年推出的可能性较大。毕竟北京市手中的筹码太多了，随便放松哪个限购限售的都行。所以我不认为还有什么下跌的空间，毕竟这里是北京。
2、另外东坝也是个挺好的板块，或者说挺神奇的地方。当年十大边缘集团里只有东坝没什么利好，还让李嘉诚给放了个大鸽子，之后又是一次次的规划瞎忽悠，结果却是连条地铁都修不完。可就在这种条件下，东坝的大多数小区也没落后，包括那些保障房小区。
现在是又有新定位了，地铁也快开通了，学区甭管怎样也是北中集团校，新盘也不少。也就是各种利好比较多，非说现在是高点没什么道理。
3、奥园我比较熟悉，从最开始就关注过，包括开发商和代理行都接触过。挺好的小区，也不算太老，整体行情还略超大盘呢。另外开发商的第一任总经理还住在这个小区，早就移民了，但每次回国都住这儿，从侧面也能说明品质不错吧，毕竟人家在别处有房。
4、具体到房源来说中等吧，户型偏大，客户群不算太多，所以价格走势不占优，否则也不会说略低。这种大户型的房子最好成绩是平均值，占不到什么便宜，出手时的挂牌期比较长，所以更适合长期自住，单纯的投资不占优。
5、基本就是这些情况，总之我觉得从板块到小区都挺好，房源中等，更多借助板块小区的支撑。现在大盘行情不怎么样，但我不认为是什么高点。
仅供参考。
二
Q:
麻烦咨询一下：无北京户口，家人在西二旗小米上班，有海淀工作居住证，首套房，攒了200多，还比较年轻计划多贷款，房总价600以内：1、西二旗现在只能够到智学苑和铭科苑的老破小公房，您觉得他们可以跑赢大盘走势不，周边小区您有推荐的没；
2、买这边的公房有什么风险吗，公房和商品房的区别有哪些，中介反馈公房税费低，其他和商品房一样，交易一次就会变成商品房；
3、2028年小孩上小学，买房后可以在西二旗小学（现在叫中关村一小西二旗分校）上学吗？
4、北京今天降低房贷比例，以及不看总价看单价的新政会造成后续房价转涨不，多了一些商品房选择，想入手。
A：
1、智学苑是定向经适房，保障房为主的，铭科苑则是各种产权混杂，其中的公房占比挺低的。所以这俩不能算公房，智学苑都很勉强，别太听中介的忽悠。
跑赢大盘的可能性不大，到目前为止如果剔除学区溢价的话没做到，否则也不会现在的价格。以后的最好成绩应该是不输，小区本身的品质普通，只能是借助板块的力量。我没什么推荐的，这得找当地中介。
2、公房在东边京藏高速附近的较多，没什么风险。公房和商品房的区别，这一两句话说不清楚。单从投资角度的排序是商品房在前，但也要看具体的小区情况。
打个比方吧，这就相当于学历，商品房相当于985，公房是211，福利房是一本，保障房之后的就是各种普本了，在找工作时的帮助不太大。但这也得看具体学校和专业，不能一概而论。
中介说的不能算错，但有些偷换概念，相当于说本科无论是什么，读了985硕士之后就是985了。但在现实中一般都看重第一学历，原始出身是很难改变的。
“商品房”有两种含义，理论上的意思是所有能自由交易的房产都算商品房，包括地下车库。但一般来说都指最开始的性质，商品房和保障房区别比较大。
3、2028年上学，确定性的入学低谷期了，大概率都能对口入学，即便是非京的概率也比较大。毕竟学区和学校不是太紧张，到时候没必要过分调剂，概率肯定比现在大的多。
4、这么直接的政策出台了，至少不能说是利空吧？转涨的可能性大，至少不会导致下跌，实在没道理。资金准备好了就尽快看吧，尽量少听忽悠，以居住体验好的为主，房子是用来住的，越宜居的保值越好。西二旗的学区溢价不高，居住的性价比挺好的。
仅供参考。
三
Q:
我目前在亦庄有一套房，满二唯一，市值大概330万上下，如果卖了大约能收到200万，目前手上有六七十万，想换房。目前比较中意草桥欣园三区和四区的3居，和丰台站附近三环新城的2居，这两个地方的房子大约都在500万至540万上下。
想问：1、现在换房是否合适？2、明年房价是否还会下降？3、这两个地方章哥推荐哪个？4、目前这些钱够不够用？
A：
1、现在换房是否合适？单独从亦庄来说不算太合适吧，挂牌的多，价格偏低还不好卖，想快点儿出手就得低价，未必划算。这问问当地中介吧，看看具体行情。
草桥和三环新城的都还行，板块都挺好，小区属于中等，借助地段儿优势也肯定不落后。之前是不弱大盘，这几年是不如亦庄，除了产业还有学区的原因。不过也差不太多吧，换过去也没什么吃亏的。三环新城的尽量避开噪音，选择好点儿的户型。
2、明年是否下降，我觉得不至于。全国救市，数北京市手里的筹码多，就看人家愿不愿用了。十多年钱均价在几千块钱的时候是什么限购都没有的，到现在攒了少说十多条。如果放宽点儿就能有效果，明年看吧，看是否有小阳春。
3、两个地方差不多，没什么太大区别，还是看具体的房源吧。房子是用来住的，哪个更宜居就更合适。
4、钱的事儿我不知道，这问当地中介吧，一房一议。
仅供参考。
四
Q:
我是给孩子想买西城房子转学的问题。对房子没要求，总价千万以内的都可以推荐，但对转入的学校和小升初有要求，担心如果掉坑儿的话就还不如现在呢。请问怎么才能不去坑校？
同事说是买的离学校近能增加概率，能行吗？我们的目标是德胜级别的，但听说是这两年小升初派位很多都出区了，很担心。但听同事说是只要小升初审核时不卖房和迁走户口就不出区了。
A：
1、怎么不去坑校，政保、点招和子弟，基本就这三条路。其他如果走派位的话没什么办法，一切都有可能。
2、房子跟学校远近没关系，都是随机的，系统里没有距离这一项。不过可以买离牛小近的，如果将来改回单校划片或增大概率，那这种房子的保值就会更强了。
3、西城小升初派位没有出区的说法，只是会给每个学区十所学校，各种档次的都有，全都必须填。也就是家长只能调整一下志愿的前后顺序，但到底派到哪所学校没谱儿，赶上周边学区的中学了也没辙。这可以到时候咨询指导填报的，他们据说有经验。
4、西城小升初只要有学籍就行，跟房籍户籍没关系了。所以用完了学位就可以卖掉，跟不卖房的同等待遇。
5、总之我没什么建议，西城如果走派位的话那就只能靠运气了，我真帮不上什么忙。
仅供参考吧。
五
Q:
请问丰台学区房的溢价是不是低一些啊？我们现在在****四年级，想去十二中。主要是资金不足只能考虑丰台的，请问有推荐的吗？
A：
1、没有推荐的，也推荐不了，十二中就没有学区房，不可能凭借房子入学。或者这么说吧，全北京除了朝阳区是单校划片，其他的行政区都是小升初多校派位，没有保险的学区房。尤其是十二中这种的牛校，首先是点招为主，然后才是凭运气的。但摇号派位进去的意义不大，肯定分不到牛班，很难得到好资源。
2、既然是在朝阳上学，那为什么不换朝阳的啊？到目前为止，朝阳是凭房子上学概率最高的，好学校也是单校，只要是有学位就基本都能接收。
3、另外丰台的学区溢价并不算低，北大地的跟东西海平均值差不多，就因为上十二中的概率相对大，一分钱一分货。其他学区的没什么溢价，但这跟十二中就没什么关系了。另外也可以考虑东高地学区的，航天子弟多，十二中也有倾斜。这里的溢价不高，学校不错，相对算性价比高的。但并不确定啊，十二中得看五下六上的成绩，还得看有什么其他的成绩简历。
