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会议期间，原国家房改课题组组长、中房集团原董事长、汇力基金董事长孟晓苏接受凤凰网财经《凰家会客厅》专访，就中国房地产市场的现状和政策动向等话题发表了自己的看法。
对于2024年中国经济的发展，中央已经定下“坚持稳中求进、以进促稳、先立后破”的主基调。孟晓苏认为，“先立后破”也可以适应于房地产行业。房地产行业本身应当要确立住房双轨制，确立新的发展模式。
在采访中，孟晓苏多次强调保障房建设的重要性，他表示，今年7月、8月，中央已经把保障房建设的大旗立起来了。接下来应该是进一步完善政策，包括由中央带头出资，规模化地建设保障房，由央企来引导地方建设保障房，同时让商品房回归商品属性，实现市场归市场、保障归保障。这样就能确立一个完善的住房市场体系和住房保障体系。
孟晓苏表示，过去误以为，商品房可以代替一切，只要把商品房户型切小，或者降低价格，就能满足低收入群体的需要。但保障房和商品房根本上是不同的，保障房不含地价和城市配套费用。商品房再便宜也包含了很高的地价，这样怎么能解决低收入群体的购买问题？在这个基础上去谈收入房价比，那纯粹是瞎操心。
“甚至还把取消公摊拿出来说事，实际上就是要把显性公摊变成隐性，这不糊弄人吗？真正要解决低收入群体能买得起房、租得起房，解决房价能降下来的问题，还是要靠保障房建设。”他说。
谈到今年中央和地方已经出台了一系列优化房地产政策的举措，包括降低首付比例、放宽公积金贷款条件、取消限价限售等政策的力度和效果，孟晓苏认为，相比原来的“三条红线”、“五条红线”，这些政策已经做了很大的调整，但仍然是非核心政策。核心政策是取消限购，直接激活楼市。
孟晓苏指出，现在房地产政策在金融方面急转弯，但改变的还不够彻底，首付比例普遍还高，利息率普遍还有空间。“特别是保障房的利息率一定要降到底，不能让低收入群体用像商品房一样的利息率来支付保障房。 ”
孟晓苏认为，房地产业作为中国经济的支柱产业，已经20年了，这个支柱产业的地位是非常明确的。“那其它行业能不能成为支柱产业？可以。特别是人们关注高科技能不能够成为支柱产业，我也觉得应当努力。但是问题是，当没有做到这一步的时候，就不要幻想说要高科技，不要房地产。”
“中国的房地产业包括保障房建设有着广阔的前景，中国经济由此会获得有广泛内需支撑的磅礴动力。”孟晓苏说。
以下为对话精要：
孟晓苏：“先立后破”也可以适应于房地产行业
凤凰网财经《凰家会客厅》：2023年是房地产市场调整的关键一年，中央重新定调房地产。在房地产政策方面，您认为中央现在的主要目标和思路是什么？
孟晓苏：2023年是房地产市场形势比较严峻的一年。面对形势的变化，中央明确提出了要调整房地产政策，特别是要加快建立房地产发展的新模式。这都为下一步房地产市场的健康持续发展破了题。
今年4月和7月，中央政治局会议均提到要加大保障性住房建设和供给。8月，国务院发布《关于规划建设保障性住房的指导意见》，被媒体纷纷解读为这是一轮新房改。我认为在宏观调控中有可能扭转过去过分关注商品房，而忽视保障房的趋向。
凤凰网财经《凰家会客厅》：对于2024年的中国经济，中央已经定了“先立后破”的主基调，应用在房地产行业，它将给行业带来哪些改变？
孟晓苏：应该说“先立后破”也可以适应于房地产行业。房地产行业本身应当要确立住房双轨制，确立新的发展模式。今年7月、8月，中央已经把保障房建设的大旗立起来了。接下来应该是进一步完善政策，包括由中央带头出资，规模化地建设保障房，由央企来引导地方建设保障房，同时让商品房回归商品属性，实现市场归市场、保障归保障。这样我们就能确立一个完善的住房市场体系和住房保障体系。
孟晓苏：靠商品房解决低收入群体购房问题纯属瞎操心
凤凰网财经《凰家会客厅》：对于住房双轨制，您之前提到可以让工薪阶层特别是低收入群体，获得价格成本相对较低的房子，而保障房的提供或对治理高房价问题也产生一定的积极影响，您这里的低收入群体应该如何判定？
孟晓苏：对于保障房，中央已经有了一些明确的定位和说法，包括保障房建设面向的是谁。国务院“14号文”把它锁定在了工薪收入家庭，那工薪收入家庭就是中低收入家庭。
另外，前几年的文件上多次提出“两新”家庭、低收入家庭。我概括为“一低两新”家庭。“两新”是新市民和年轻人新家庭。他们更多需要的是租赁型保障房。而这些年国家提供了不少租赁型保障房，能一定程度满足这些家庭的需要。
那“一低两新”家庭是不是保障房的享受对象？也是。虽然保障房价格很便宜，一般除去了土地出让金和城市配套费用，用三分之一的钱就能买下同地段相当于商品房的房屋，且品质并不差。一般工薪家庭在银行住房抵押贷款的帮助下，可能支付得起这种房子。但“一低两新”家庭不一定能买得起，怎么办？先租，租赁型的保障房，可以为这些家庭提供居住的便利。
之后随着这些家庭收入水平的提高，应当允许他们去购买租住公房，就像25年前推动房改那样，让租房的老职工用房改价，买下了自己的租住公房，成为产权人，圆了自己的房屋产权梦。这对他们来说是一个大的飞跃，因为几年之后，他们又可以把这个房子和商品房并轨，到市场上流通。
房改到现在25年了，所有老职工的房子都可以流通，但并不是所有人都卖，这些房子有的甚至升值了上百倍。当年很多老职工在北京、上海就是用两、三万买下来的租住公房，现在他们的房产都值了上千万了。
是什么让这些家庭富起来了？除了他们自己多年的努力劳动，还有房价的升值，造福了广大人民群众。从这个角度上说，住房制度改革，特别是出售公房，让我们第一次在分配领域创造了公平。我们还要把这种创造公平的机会，给新的年轻人家庭和新的市民家庭，给广大的工薪家庭，让他们能够在拥有房屋产权之后，过一段时间，房子可以进入商品房市场流通，从而获得它的价值增值。让工薪家庭包括“一低两新”家庭也能靠房子和其他人一起走上共同富裕的道路。
凤凰网财经《凰家会客厅》：那您怎么看当前保障房的供需关系呢？目前保障房的供应量能否满足低收入群体的需求？
孟晓苏：肯定是不够的，用国务院“14号文”里一句话来说明，“扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足”。这个话就说清楚了，保障房供应不足。这与我们多年过分重视商品房，而忽视了保障房有关。
过去误以为，商品房可以代替一切，只要把商品房户型切小，或者降低价格，就能满足低收入群体的需要。但保障房和商品房根本上是不同的，保障房不含地价和城市配套费用。商品房再便宜也包含了很高的地价，这样怎么能解决低收入群体的购买问题？在这个基础上去谈收入房价比，那纯粹是瞎操心。
孟晓苏：不建保障房，空谈收入房价比和取消公摊就是糊弄人
凤凰网财经《凰家会客厅》：目前中央已经对现阶段房地产市场供求关系发生重大变化作出了研判。您认为当前房地产市场的供需关系发生了怎样的变化？哪些城市和区域的房价还有上涨的可能和空间？
孟晓苏：从商品房这一块，我们明显看见到这几年销售市场的萎缩。这种萎缩主要是因为预期不好、信心不足造成的。
我这些年，特别是最近两年一直在为呼吁市场回归、信心回归做工作，但这些工作不一定得到市场的正面反应。比如我今年年初就讲到了，关于老百姓大量存款，同时有钱人也不去买房的问题。我说如果拿出15万亿新增存款的三分之一去买房，再加上对于装修和其他方面的购买，楼市不就恢复了吗？经济不就恢复了吗？结果我这些话没有得到正面的回应。反而有人说我要让低收入群体去救楼市。我哪是让低收入群体救楼市，我是让在银行里大量存钱的人，让他们拿出钱去买房。
前不久一个市长对我说，“孟董事长，晚了。晚了一年。如果去年能采取这些措施就好了。”我说，“不晚。首先要把限购限贷全面取消，给人们信心，然后再下别的药。”我相信楼市2008年能恢复，2016年能恢复，现在这一轮低迷也能恢复。但如果不采取措施，让它继续下滑，还把孟晓苏年初讲的话当笑话听，“你看他被人骂了”，这样的话，这个市场什么时候能够恢复呢？
当然，保障房建设由中央提出来就太好了。为什么总要打压商品房市场？心结在哪里？心结就是多年不建保障房，看到商品房价格上涨就担心它伤害低收入群体。它本身是好意，但这个好意得用对地方，应当为低收入群体建保障房。这样收入房价比才能下来。
建了保障房，它的售价只是商品房价格的三分之一，不就真正实现降房价了吗？同时又没有损害那些已经买房的老百姓的利益，因为他们的房价照样很坚挺。这不就同时满足两批人群的需要了吗？所以在这些问题上不去发力，空谈收入房价比，甚至还把取消公摊拿出来说事，实际上就是要把显性公摊变成隐性，这不糊弄人吗？真正要解决低收入群体能买得起房、租得起房，解决房价能降下来的问题，还是要靠保障房建设。
孟晓苏：激活楼市的核心政策是取消限购
凤凰网财经《凰家会客厅》：今年中央和地方已经出台了一系列优化房地产政策的举措，比如降低首付比例、放宽公积金贷款条件、取消限价限售等。您怎么评价这些政策的力度和效果？
孟晓苏：这些政策是从金融方面来支持房地产的销售。相比原来的“三条红线”、“五条红线”，这些政策已经做了很大的调整。但这些调整我称为非核心政策，是帮忙的。核心政策是什么？核心政策就是取消限购，直接激活楼市。
现在政策在金融方面急转弯，但改变的还不够彻底，首付比例普遍还高，利息率普遍还有空间。特别是保障房的利息率一定要降到底，不能让低收入群体用像商品房一样的利息率来支付保障房。
另一方面，如果不采取核心政策，还限制主要城市的购买，老百姓就会顾虑，说政策会不会再返回来？再造成房价下跌，然后买房吃亏。
所以我并不是一般地提倡救楼市，而是要解除一线城市对楼市的限购，给人们以信心。现在全国六十多个城市已经纷纷取消了限购，还剩下一些顽固的堡垒，需要把这些城市的居民从限购状态下解放出来。
凤凰网财经《凰家会客厅》：那您认为房地产未来在中国经济中会扮演一个怎样的角色？有没有其他行业能代替房地产成为中国经济的支柱产业？
孟晓苏：房地产业作为中国经济的支柱产业，已经20年了，这个支柱产业的地位是非常明确的。那其它行业能不能成为支柱产业？可以。特别是人们关注高科技能不能够成为支柱产业，我也觉得应当努力。但是问题是，当没有做到这一步的时候，就不要幻想说要高科技，不要房地产。
美国房地产已经发展247年了，它是波浪性发展。2012年，它走出了2008年牵动全球金融海啸的低迷，逐渐回升，到现在已经蓬勃发展十多年，也带动了美国的经济和就业。现在美国不断加息也抑制不住房价的上涨。这种经济的活力，究其根源是房地产带动的。
美国房地产发展多少年？240多年。中国房地产发展多少年？从房改到现在25年。我们才是人家的十分之一，怎么就说已经发展到头了？已经碰到天花板了？已经没有发展动力了？黄金时代就变成了黄土时代了？这些说法都是浅见。再过若干年，中国的发展能达到美国现阶段吗？如果能达到，现在房地产业仍然是美国的重要支柱产业。
当然美国的另一个支柱产业是高科技产业，它通过直接融资、通过资本市场来融资。美国股市有三分之一的股票是科技股。我们现在也在努力，但还没做到这一点。我们要靠银行贷款去搞高科技研发是不可能的，靠间接融资是不可能的。那靠什么？靠国家税收、靠国家财政去支持。所以得想办法让科技公司靠直接融资，而不是间接融资。在中国经济目前的状况下，房地产一低迷，地方政府收入减少，对于科技的投入也就困难了。
所以我们谈支柱产业不要轻飘飘、不要想当然，要努力把高科技产业发展成支柱产业，像当年推动房地产业成为支柱产业一样，由此拉动中国经济的增长。但是在科技产业成为支柱产业之前，我们不能因为要发展高科技，反过来就打压房地产这个现成的支柱产业。
对于未来的市场，我们需要加快建立住房双轨制，要咬定青山不放松。既然认准了是建设保障房，就不要再迟疑和犹豫，应当把人民群众的需要放在心上。低收入群体是更需要由政策和全社会特殊关注的群体，要为他们建房。中国的房地产业包括保障房建设有着广阔的前景，中国经济由此会获得有广泛内需支撑的磅礴动力。
