我们不要奢望广州一放开限购交易就会井喷，现在不会出现过去那种一调控就单边复苏的情况，现在调控都是求稳，正常地过渡回归”。在12月15日于广东台山举办的广东省房协2023年度会员大会上，合富辉煌集团董事会主席朱荣斌在作“浅析房地产当前形势及未来变化趋势”报告中指出，今年8月份政策出台之后，市场虽然还在惯性下行，但成交量已在开始慢慢地回归，回升。
朱荣斌强调，要相信中国体制优势和中央政府对市场调控的决心，一定能够让地产回归到比较正常的状态上。他认为，现在市场不是最底部，但已经很底部了，明年市场能够慢慢地企稳。
“为什么如今调控不见效？
政策慢慢地会发生效果，发生作用”
从“地产界神童”，到“打工皇帝”，在中国房地产界，朱荣斌是个传奇，也自带流量。近30年的从业经验，曾任中海、富力、碧桂园、阳光城等知名房企的核心高管，再到如今担任合富辉煌集团董事会主席，朱荣斌亲历中国房地产市场的发展，对市场亦有着深刻而独到的见解。
在广东房协2023年度会员大会上，朱荣斌认为，分析今天的房地产形势，需要回顾过去20多年的地产发展史。20多年来，中国的地产政策调控从来没有消停过。过去的调控主要有几类：首先是控量和控价，“尤其是控价从来都没有停止过”；其次是控需和控供给，需是购房的资格，需求端，供给是从土地供应上去控制。从这么多年的调控可见，“没有一个政策可以一刀切，从统一调控到因城施策，现在的政策越来越精细”。
朱荣斌表示，最近三年的调控主要是求实和求稳，中央定调把住宅属性压实到以居住为主，房住不炒，“把住这一点，就不要去奢望政策会一夜之间让销量井喷，也绝对不会让房价再重新推上去，但是也不能让它一路地下跌”。
朱荣斌表示，这十几年的政策林林总总，十几年前一套房子最多不能超过70平方米、90平方米，如今看已经和今天的需求不相符合，“所以我们必须用历史的观点，历史地看待政策，政策都是为阶段服务的，政府当时有那样的市场情况，有那样的苦衷”。
朱荣斌分析，今年出了那么多政策，之所以看不到有立竿见影的效果，“我觉得这是政府政策力度的把握，我们不要奢望广州一放开限购交易就会井喷，现在的调控不会出现过去那种一调控就单边复苏，现在调控都是求稳，正常的过渡回归，我们应该用这种心态，这种思维去看待这次调控的结果”。
朱荣斌表示，事实上，从合富代理监控销售情况看，在8月份政策出台之后，市场虽然还在惯性下行，但成交量在开始慢慢地回归回升，政策的效果已经开始在发挥威力了，但这种威力不是用过猛的用药，而是矫枉过正。最近北京、上海二手房交易量非常高，上海一手也出现了比较好的上涨，“我们相信这些政策的出台慢慢地都会发生效果，发生作用”。
朱荣斌坦言，“对于调控政策要有信心，要相信中国体制优势和中央政府对市场调控的决心，一定能够让地产回归到比较正常的状态上来”。
“新房市场现在已到‘天花板’，
存量市场才从地板上刚开始起步”
历经30多年的起起伏伏，房地产行业在今天还有没有市场？
朱荣斌认为，衣食住行永远都离不开住，“日本消停了那么多年，如今地产仍然可以做，美国也如此”。不过，他认为，不要指望找到一个新模式、新玩法来做房地产，“房地产行业终归是金融属性的一个传统行业”。
朱荣斌表示，过去房地产市场无论全国上下、东西南北一片好，但未来会出现很大的分化。首先是城市和城市之间的分化。一线城市永远是人口集中导入比较多，支撑是比较好的。但在一线城市之间，北上广深也还有分化，“我们监测的数据，一手和二手北京市场是最稳的，其次是上海。没想到深圳一个新兴的城市，一手和二手都下降，而且一手和二手的差距还比较大”。
朱荣斌指出，“不光是城市分化，在同一个城市里面远近郊分化也很大”。以合富大本营所在的广州而言，中心区近两年交易量下滑51%，稍微远一点是58%，到了从化、增城、花都则下降了86%。
此外，央国企和民企的分化。在2019年的销售额中，民企占比70%，央国企占将近30%；而到了2022年，民企降到57%，基本上是一半一半。从拿地金额看，三年前民企占比63%，到去年民企只占25%左右。拿地的数量就意味着未来三年市场供应量的占比，“可能未来三年央国企的占比会到了七成、八成”。同时，在民企出现问题之后，还有大量的项目可能会往央国企转移，“未来可能央国企会是市场的主力”。
朱荣斌认为，存量市场会成为未来市场的主战场，中国老百姓的资产70%在房产上，老百姓存量资产上有一个巨大的财富资产蓄水池，如果把它变成一潭活水，对经济也有非常大的动力。以贝壳而言，除了房屋交易之外，其家装业务做得非常好，二手的交易会带动家装、家居的产业，“所以我斗胆建议，政府应该在盘活存量上多做文章”。
“如果存量能够盘活，老百姓有了现金收入，卖了旧的就会买新的，弃旧换新过程中要添置家居，等等，又带动了就业，增加了收入，大家才有了消费的收入”。朱荣斌认为，盘活存量可能是一个发动机，老百姓大宗消费第一是房屋，第二是汽车，这么大的一摊资产在这些年限购、限售的政策下没有活跃起来，“我相信在房住不炒的战略基调下，将来正常的交易还是会恢复的，一旦恢复，我相信二手的交易是未来地产的一个增量”。
朱荣斌认为，新房市场到了目前这个时候，天花板到了，但是存量的交易现在才从地板上刚开始起步。他坦言，其所在公司已有一个新的股东进来，目的就是要布局二手长赛道的市场。
“地产公司是关不了的，死不了的，
以后房企会‘亚健康’维持经营”
回看朱荣斌的地产履历，曾经担职的数家“老东家”，如今已成为涉险企业。
朱荣斌指出，目前房地产企业躺平的很多，“躺”是一个身体一个尚，躺下来身体还在活着，“这个就是近日住建部所说的意思，不要把企业债务违约就等同于资金链断裂，就是资不抵债就是破产，不要对这个大惊小怪”。
朱荣斌表示，今年8月份在海南博鳌论坛上，他已指出不要再用“爆雷”这种惊悚的字眼，“这太骇人听闻了，现在违约这种事情已经不是个别现象，是大面积了。就像20年前我们哪有脂肪肝？现在生活好了，大面积都有脂肪肝，都有三高”。
朱荣斌认为，地产爆雷出现违约的企业，就像出现“三高”的个体一样。单位不能因为哪个员工有“三高”，有“大三阳”就不让他上班。就像很多人都是亚健康地在工作，以后很多企业也会‘亚健康’地维持经营，“地产公司是关不了的，死不了的，公司即便是违约，也有非常繁重的社会责任，银行的钱没还，老百姓的房没交，税收没交，政府的公建配套没有移交，而且房屋不是一锤子买卖，还有多年的服务，真正一个房地产公司关门是很漫长的”。
朱荣斌表示，不要想着这些公司暴雷了就给它很大的舆论，认为这个公司就死掉了。死掉是社会的灾难，这些公司还要让他们尽可能维持正常的经营，保交楼是非常艰巨的任务，然后要履行售后的各种服务是一个很漫长的过程，所以我们要有这种心态去看待这些涉险企业。
朱荣斌认为，在这次大浪淘沙之后，一定会出现一批非常优秀的民企。
“现在市场确实很底部了，
明年慢慢地市场会企稳”
还有两个星期，2023年就将结束。在即将到来的2024年，房地产市场形势将会如何？
朱荣斌分析认为，明年房地产行业将到了企稳的阶段，“这个有数据支持的，合富从2003年到现在的数据，每年成交50万套是一个底量，多的时候100万、200万套，再低也没有低过50万套，现在已经接近了底部。最近的成交采购经理人指数都开始有点微微在抬头了，这政策颁布之后，所发挥的一个滞后的效果”。
朱荣斌指出，最近中央经济工作会议的政策进一步夯实了这一点，“我认为现在不是最底部，买股票永远都抄不了最底部，但现在确实是很底部了，明年能够慢慢地政策和市场会企稳”。
与此同时，出险的民企地产企业问题已经基本出清，该“爆”的都“爆”了。接下来，多数企业都开始进入重组的阶段，比如华夏幸福重组完成，融创也重组成功，“这些龙头企业内在的重组都进行得不错，所以我相信今年、去年是地产集中‘爆雷’的阶段，已经‘爆’光了，出清了，利空出尽就是利好，所以这些企业慢慢会恢复到重组的阶段”。
朱荣斌表示，至于交楼的任务，这些年，龙头企业交楼很多，不光没买地，省吃俭用，“我的老东家碧桂园连总裁公车都不配了，高管中午的食堂都取消了，公司采取各种措施节衣缩食，交楼一交完之后，未来维持经营不会有问题的，所以我觉得我们可以乐观一点，明年问题企业基本出清，市场就恢复，也会好很多”。
朱荣斌指出，“我们国家的好处就是体制优势，这个体制优势是任何一个国家都比不了的”。此外，中国的经济体市场很大，韧性很足，“我坚信在政策的推动下，市场的企稳是完全可以期待的”。
