自2020年开始，楼市信贷环境持续收紧，先有房企融资“三道红线”、房贷“两道红线”横空出世，后有各地打击违规资金流入楼市、房贷利率上调......从限制房企贷款，到限制个人房贷，楼市信贷调控已经越趋精准化了。
一时间，热钱流入楼市的通道都开始受到限制。这说明了官方层面对于炒房投机坚决打击的态度，以及对于“房住不炒”主基调的坚定不移。
限制房企融资 释放降负债信号
早在2020年9月，相关监管部门出台房企融资新规，设置“三道红线”控制房企有息债务的增长。关于房企融资“三道红线”，当中释放出楼市金融收紧的信号、降负债信号。
三道红线：
1.剔除预收款后的资产负债率大于70%；
2.净负债率大于100%；
3.现金短债比小于1倍。
根据红线的触线情况，把房企分为红橙黄绿四档：
红色档：“三线”均超出阈值，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；
橙色档：“二线”均超出阈值，有息负债规模年增速不得超过5%；
黄色档：“一线”超出阈值，有息负债规模年增速不得超过10%；
绿色档：“三线”均未超出阈值，有息负债规模年增速不得超过15%。
同时，控制房企有息债务的增长，在一定程度上限制部分房企的融资规模，未来房企大规模拿地等现象或将减少出现。同时，也影响着房企后续的的开发和销售。所以这个融资“三道红线”一出台，就让不少房企“瑟瑟发抖”。
就在近日（2021年3月22日），成都楼市调控升级，其文件在土地竞买方面，提及了“三道红线”。文件当中，要求“超出房地产开发企业‘三道红线’、存在重大失信行为的竞买人，不得参与我市土地竞拍。”
△成都楼市新政提及房企“三道红线”
由此可见，房企融资“三道红线”的规定，已经开始作为“限制性标准”应用在地方性的楼市调控当中。这也预示着未来，房企自身有息债务的触线情况，后续不仅会影响融资，还在政策上直接受到限制。
房贷压缩 楼市资金阀口收紧
2020年最后一天，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对银行房地产贷款集中度，划分了“两道红线”。
△房贷管理集中度“两道红线”
房贷“两道红线”，是继房企融资“三道红线”之后，对于楼市信贷调控的又一大招！加起来，楼市信贷调控，已经出现了“五道红线”。
房贷“两道红线”的划分，相当于银行可贷给房企、个人的资金不能超过一定比例，说明了楼市资金的阀口已经收紧。
在此之后，房贷“两道红线”也火速落地。在2021年1月份，包括上海、深圳、广州都不约而同传出银行房贷收紧的消息。以广州为例，其对域内银行进行了监管窗口指导，明确要求1月房贷额度不能高于去年四季度月均房贷额度。由此看来，央行“两道红线”房贷新规已经从个别城市开始逐步推开。
在“两道红线”信贷管控政策影响之下，银行可放款的房贷额度也相对比较紧张，部分地区还上调了房贷利率，放款时间也相对延长。同样以广州为例，有媒体透露1月27日起，广州四大行房贷利率全线上涨15个BP，从此前的首套5.05%，二套5.25%，涨到如今的5.2%、5.4%。由此可见，房贷“两道红线”的威力已开始显露。
严打经营贷、消费贷流入楼市
除了控制房企融资规模、限制房企及个人贷款额度以外，楼市信贷调控的脚步似乎还没有停下来，其触角还开始延伸到“严查违规套取经营贷、消费贷流入楼市”。
2021年以来，房地产交易资金的监管越趋严格，包括北京、上海、广东、深圳以及西安等多地均已发文，要求严肃查处经营贷、消费贷违规流入房地产领域行为。
在此之下，各种银行提前收回违规流向楼市的信贷资金案例，还有对经营贷管控不严格的银行作出处罚案例也开始浮现。对此，后续也触发了各地对违规经营贷、消费贷流入楼市的排查行动。
其中，最近广东银保监局对广东辖内（不含深圳）银行机构的排查过程中，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户。其中广州地区银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元、305户。
在排查过后，哪些人违规套取资金用于楼市，已经再清晰不过了。在声势浩大的排查过程中，银行还对借款人的资金作出追踪。首先，要提供资金来源证明，对于购房“首付”的认定，要求必须为家庭自有资金。另外，如果资金来源于直系亲属，还需提供关系证明。
△网络截图：首付要求为家庭自有资金
△网络截图：父母资金要提供关系证明
显然，楼市信贷监管的力度前所未有，热钱流入楼市这个“蓄水池”的闸口已经收紧。当前信贷监控从严的情况之下，炒房投机可操作的空间已经有所压缩。
楼市信贷调控 有利于减弱投机情绪
从房企融资“三道红线”，到房贷“两道红线”，再到各地打击违规资金流入楼市，中间经历不过半年时间。但是从整体楼市信贷调控的思路来看，从房企到个人，从大范围监管到地方落实，监管和政策却层层收紧、力度空前。
这当中展现出监管层对于严堵热钱流入楼市的决心，也展示出官方对于“房住不炒”主基调的坚定。
信贷作为楼市的七寸，是楼市加杠杆的资金支持，是放大楼市炒作的利器。庞大的资金、甚至违规资金，汇入楼市这个“蓄水池”的话，必将会加大了房地产泡沫和金融风险，将会为房价上涨、楼市虚火推波助澜。所以，严控楼市信贷环境还是很有必要的，尤其是出现独立行情的热点城市。
当楼市信贷资金的水龙头拧紧之后，有利于从最根本的资金流上面来限制炒房投机行为。另外，对于市场而言，短期内有利于帮助减弱哄抬房价、炒作等情绪，从而让房地产市场回归理性。
