开年的楼市已经足够喧嚣，热点区域的调控正在趋向于全产业链覆盖。在这种态势下，2021年的楼市到底怎么走？
今天，是定调的关键节点。
早上的政府工作报告中，对房地产的表述，主要集中在这一段：
“保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。 解决好大城市住房突出问题, 通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。”
如果我们把它和前些年的一对比，会发现，今年不但对地产的篇幅比较大，在整体的思路上，都在着发生巨大的变化。
首先，今年住房政策的最大目标，是“保障群众住房需求……尽最大努力帮助新市民、青年人缓解住房困难。”
这是一个首次出现在政府工作报告里的目标。
要怎么达到目标呢？报告中第一次，把住房主体分层，从“商品房，政策性住房与市场化租赁住房”三个角度，分别提出解决方案：
1、“解决好大城市住房突出问题，坚持房住不炒，稳地价、稳房价、稳预期”。
这是针对商品房来说的，一是关注大城市，二是稳定地价和房价，三是加强自住属性，去金融属性，不要炒作。
“解决好大城市住房突出问题“最初是在去年年底的中央工作会议提出的，后续已经出台了一系列创新调控手段，从深圳、广州，到北京、上海、杭州……
而一手房限价管控、二手房价格监管落地、贷款额度缩减，限售加码，甚至供地“两集中”……都是稳定房价地价，去金融属性的地方性落地举措。
2、“通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。”
这是针对政策性住房的。比起前些年轻飘飘的“推进保障房建设”或者“发展共有产权住房”，这次的表述，第一次具体到了土地供应、资金支持和建设方式。
这是三个主体中着墨最多的一个主体。未来保障性住房的推进力度，应该比往年明显加强。
3、“规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担。”
这个是面向市场化租赁市场的，长租公寓曾经火爆一时，后来遭遇优胜劣汰的大洗牌。如今，强调的主要是“规范发展”。
如果这三个方面可以正常推进，毫不夸张地说，房地产会从沿袭二十年的“香港模式”，真正转向“新加坡模式”。
其实，比较少有人关注到的是，在去年深圳“715”楼市调控政策发布一个半月后，深圳市住房和建设局局长就发布了关于深圳住房要学习“新加坡模式”的公开讲话。
大家都知道，我们现在的住房偏向于“香港模式”，也就是商品房为主，保障住房以租赁的公屋为主，不能妨碍私人房地产业发展。
而“新加坡模式”是什么样子的呢？
就是“住有所居”。少数有钱人买商品房，多数人能买到很体面的政策房，一个都不能少。
新加坡从1964年开始推行“居者有其屋”计划，鼓励中等收入和低收入阶层购买建屋发展局兴建的组屋。
新加坡的租屋呢，大概长这样：
（图源：网络）
组屋也就是政策性住房，外表看起来有点像宿舍，但是交通学校商业样样都有，最吸引人的是价格便宜。
政府主导组屋定价，严控房价收入比保持在3-5倍，所以组屋的价格一般是同地段商品房的50%以下。
政府还额外提供补贴，最低首付可以做到1成。
便宜大碗，成功降低了新市民和青年人的上车难度。
而且，组屋的供应量也是巨大的。2016年的数据显示，新加坡就有高达82%的公民居住在组屋里，而在2018年，这个比例是是79%。
这样看来，政策性住房至少占到所有住房供应的的80%。
在2018年，深圳提出的长远目标是有60%的深圳市民住在政府提供的租赁或出售的公共住房，虽然没有新加坡占比那么大，但比起目前的20%，还是高了许多的。
但是，实施的过程中，被质疑得最严重的，是深圳地少人多，安居集团难以拿到足够的土地。
所以，一切的破局，在于是否能够真正“增加保障性租赁住房和共有产权住房供给”，以及，从制度上，确保地方政府对于保障房的积极性。
毕竟，土地财政和央地博弈的事情，我们也说过很多次了。
此外，除了长远的模式变革，在住房供需这个问题上，还有两个很重要的变量。
一个是金融，尤其是经营贷。
政府工作报告里是这样说的：
“稳健的货币政策要灵活精准、合理适度。”
“进一步解决小微企业融资难题……引导银行扩大信用贷款、持续增加首贷户，推广随借随还贷款，使资金更多流向科技创新、绿色发展，更多流向小微企业、个体工商户、新型农业经营主体。”
同时，定下了详细的指标：
“大型商业银行普惠小微企业贷款增长30%以上……推动实际贷款利率进一步降低，务必做到小微企业融资更便利、综合融资成本稳中有降。”
大家都知道，去年房价是怎么在“房地产的贷款增速第一次降到了平均贷款增速之下”的同时，实现热点地区30%以上房价涨幅的。
去年，抵押经营贷的利率已经比房贷还要低了，如果能全款买入再做抵押经营贷，既绕过了限贷政策，还能获取低利率的贷款。
一举两得。
从今年年年初开始，对于经营贷的监管加码，眼见不少贷款买房的人被查，被抽贷，真是“吃了我的给我吐回来”。
而今年，经营贷还会继续放水，综合融资成本还会“稳中有降”，监管是否一直保持高压，变得尤为重要。
只要松懈一点，楼市就有水涨船高的动力。
一个是城镇化与旧改。
我有注意到，在城镇化方面，提到了“实施城市更新行动”，具体表述是：
“政府投资更多向惠及面广的民生项目倾斜，新开工改造城镇老旧小区5.3万个。”
去年，这个数字是3.9万，今年比去年新增了1.4万个。
说句实话，虽然旧改不是当年席卷三四线城市的棚改，不会对房价有那么直接的刺激作用。
但即使是微改造，本身对城市的面貌提升也是有利的，会间接推高房产的价值。
而且，去年“三年拆66个村，拆出一个新黄埔”的口号打响后，轰轰烈烈铺开的旧村拆迁是如何制造本地需求，推高当地房价的，大家有目共睹。
而今年，旧村，甚至旧城改造的步伐，也越来越急迫了。
光是广州，除了黄埔要求加快拆迁进度，年内拆完所有村之外，南沙36条村、花都20条村、白云33个村，外加26个老旧小区的拆迁改造……都已经纳入了五年计划。
你所在的城市和区域要准备开拆了吗？如果开拆，房价会重蹈覆辙吗？
