2020年，房地产市场发生了一件让人忍俊不禁的事情，央行三红线政策出台之后，诸多龙头房企纷纷打折促销的同时，河南省房地产商会组织了一次闭门会，达成了一项“漂亮”的决议：咱们都说好了，谁也不能带头降价。
有房从4.5万降至2.68万，提前看看。
就在这个“协议”发布之后的3天时间里，郑州有2家楼盘还是没有忍住，直接用实际行动“撕毁了”这份协议，其中一家楼盘房价下降的幅度较大，从4.5万降至2.68万（不便报具体名称，有兴趣可按图索骥），一时间，房地产市场上的买房人瞪大了眼睛。
这不是开玩笑的吗？说好的不降价，为啥这俩楼盘最终还是下降了？究其原因，还在于市场太不平稳，让房企们对“不降价死扛”这种做法提出了质疑。
进入2021年，开年之后，楼市一片火热的景象，抢房热、楼盘打新不断出现，楼市一旦热闹、调控就会紧锣密鼓地推出，2月份以来，多个城市的房地产调控再度呈现出密集出现的景象，10天内，杭州、北京、深圳、江苏、江西、上海连续出手为房地产降火。
从调控的密集度，足可以看出房市的火热景象。开年“一片红”的景象会不会延续至金三银四、甚至到金九银十，以至于带动2021年全年楼市向好发展？很多人认为，大有可能，然而也有很多专家给出了否定意见，今明两年，房价“涨还是跌”？专家：先看看3个条件！
01调控依然不会放松
这是毫无悬念的事情，2017年房地产调控260次，2018年达到400次，2019年达到600次，2020年与2019年几乎相当，2021年开年之后，还没到金三银四小阳春，各大城市的调控已经密集地排上了日程，这足以说明目前各个城市对楼市依然处于“提防”态度。
调节楼市有两只手，一方面是市场自发的价格调节，主要表现在供需关系上，过去20年里，房地产市场由于供需错配，导致房价一涨再涨，在很多时候，市场这只手很容易失灵，这个时候就急切地需要调控这只手了。调控之下，市场的买房预期和房价信心正在逐渐减弱。
根据央行在2021年发布的《2020年第四季度城镇储户问卷调查报告》数据，对于接下来的3个月，有19.9%的人有买房打算，这比例远远低于过去第三季度的20.1%水平。与此同时，在楼市平稳、二手房阴跌的情况下，买房人预期并不高，网上有调查显示，现在超过30%的人取消了买房打算（因为看不准房价），还有20%的人延迟了买房计划（想要看看情况再说），还有一部分人表示正在犹豫状态。
正所谓“房价不涨便是跌”，社科院预计，2021年房价涨幅5.1%，这个幅度看起来很高，但其实买房并不能带动财富增长，反而在房产持有成本居高不下的年代里，直接导致财富净损失。需求减少的情况下，房价如何涨得了？
02房地产税将出台
全国房地产商会联盟主席顾云昌前几日就直言，在接下来的5年时间内，房地产S出台是必然事件，现在各方面已经基本达成了共识，接下来只是关于这个政策出台的过程解决和各项体系理顺的事情了。
顾云昌表示，在调控手段越来越多的情况下，我们要需要解决几个问题，一是短期的调控和长效机制问题，尽可能多发挥长效机制的作用。长效机制包括金融、土地、税收方面的手段。
房地产s的到来，对房价有多大的影响，能直接带动房价下跌吗？根据德国、加拿大、法国等已经执行的情况来看，这个“东西”对房价影响程度相对较小，但并不是没有。房地产S是财产保有税，只要你有房子，那么就需要按照标准交费，房子的价值越多、房子的数量越庞大，那么费用就相对越高。
举个例子，如果税率为2%的话，你有400万元的房产，则每年需要交8万元费用（这纯粹是假设），那么如果一位炒房客有100套房子总价值达到8000万元呢？那一年时间内需要交多少钱？在这种情况下，这位炒房客该如何抉择？很明显，他会把手中一些不保值、增值幅度太小的房子扔掉，进而增加市场二手房供给量，平抑房价上涨的可能性。
03专家认为资金或收紧
2021年以来，央行的限贷令已经让很多银行和买房人感受颇深，每个季度末、月末的时候，总能或多或少赶上银行房贷末期，额度不足成为了困扰买房申贷人的大问题。短期内，这个局面不会有多大的变化。限制资金直接或者间接进入房地产市场，依然是未来房市策略的内容之一。
2月下旬，再度开展2000亿元中期借贷便利（MLF）操作，利率是2.95%，跟上一次的基本一致。与此同时，进行了200亿元逆回购，还有2800亿元逆回购到期，一天时间里回笼了接近2600亿元资金流动性。
近期以来，央行这种操作已经不是第一次，业内专家认为，也非最后一次，资金持续收窄已经是大概率事件，“金三银四”小阳春或将化为泡影，期望金融措施宽松，或并不会如愿所偿。与此同时，利率会不会走高？也成为了关注点。
