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2021年将会是对炒房客非常不友好的一年

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2021年将会是对炒房客非常不友好的一年

不知不觉,满载希望的牛年已经正式启程了,赶在春节大假结束之前,先向小伙伴们拜个晚年~

 

都说新年胜旧年。春节这几天,我有很强烈的感觉,新一波的购买力事实上是在蓄势待发的。

 

虽然没有更新,但无论是知识星球的新增人数,还是历史文章的阅读增长,都体现了这一点——

 

大家对楼市,尤其是湾区楼市的关注居高不下,依然热切。

 

但年后即将面对的江湖,已经不是熟悉的那一个。

 

过年前的那些日子,相信对于每一个从业者和购房者来说,都是非常有记忆点的。毫不夸张地说,处处有调控。

 

许多闻所未闻的,创新的调控手段,正像春笋一样冒出来。

 

趁着春节的休息日,我们终于有时间稍微远离市场,好好地回顾宏观数据,以及调控政策的走向。

 

在爆竹声和锣鼓声背后,我们仿佛可以听到楼市巨轮转向的声音。

 

新一年,楼市或许会有几个,从未有过的关键词。

新一年里,楼市几个从未提过的关键词

货币方面,易紧难松。

 

简单点说,2021年将会是对炒房客非常不友好的一年。

 

如果要回顾一下货币政策的历史的话, 2016年底提出“房住不炒”之后,随着广义货币供应量(M2)增速长期控制在两位数以下,楼市确确实实是稳过的。

 

而且,无论是2018还是2019年,基本都是小阳春热一热,紧接着就是漫长的冷却期,房企心惊胆战忙“完美交付”,购房者随时准备维权。

 

这一次忽如其来的楼市大年,某种程度上来说,是疫情的副产品。

 

为了稳住经济,今年年初,货币政策出现了转向,简单点说,就是不得不放水,M2一度飙升至10%以上。

新一年里,楼市几个从未提过的关键词

资产价格水涨船高,随之而来的,是在重点城市蔓延开的,一发不可收拾的房价大涨。

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一年过去了,在《2020年第四季度中国货币政策执行报告》里,央妈一方面确认“经济向常态回归,宏观形势总体向好”,一方面强调“把好货币供应总闸门”。

 

甚至专门用了一个专栏,强调了“高度警惕居民杠杆率过快上升的透支效应和潜在风险”,并且强调居民部门债务“宏观空间已经不大”。

 

字里行间,处处透着鹰派的影子,从M2掉头下沉的曲线上,也大概可以感受到,央妈已经有了一颗收手的心。

 

说卸磨杀驴也没有问题,但每个阶段有自己的任务重点。2020年的GDP已经保住了,翻过年来要做的,是防范局部过热。

 

于是,从去年年底到今年年初,出现了我们肉眼可见的那些,金融领域的收紧措施。包括:

 

1、设置房企三道红线,限制房企债务规模及增速;
2、银行设置两道红线,限制房地产领域
贷款规模
3、提高
房贷利率中的银行加点,放缓房贷的审批和放款速度;
4、银行自查
经营贷及提高经营贷利率;
5、叫停
接力贷
……

 

所有的一切都指向一个趋势:

 

楼市降杠杆。

 

2021年,只要经济复苏还算顺利,楼市的杠杆就没有必要重启。

 

调控:精准“帮扶”。

 

但是,对于刚需来说,今年或许是相对友好的。

 

如果我们去复盘一下年前各个城市出台的,关于购房资格的收紧政策,大概可以看到一些趋势。

 

比如说,无房家庭/近几年没有买过房的家庭,更有机会优先买到一手房。

 

大家都知道,在上海、深圳、杭州、南京……这些一二手房明显倒挂的城市,并不是想买一手房,就能让你买的。

 

半年前,深圳部分热区的新盘开始采取积分制,今年1月份,上海跟进。

 

什么是积分制呢?

 

购房者不仅需要有购房资格,还需要按照分数排序,分数高才能进入到摇号的区间,分数太低,可能连摇号的资格都没有。

 

打分的标准一般包括几大类,比如你是哪里人,是否已经组建了家庭,以及,最近有没有买过房。

 

在深圳,各楼盘的积分规则五花八门,但不变的一点是:对无房家庭的的分值倾斜力度是最大的。

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这还不算,很多楼盘“无房优先”,手中有房的客户直接被归为“二类客户”,换房族惨遭当头棒喝。

 

在2月的新政补丁中,上海也给了没有房子的家庭,以及五年内没有买过房的家庭以最大的分数权重,让他们可以优先获得买房的权限。

 

再比如说,收紧了对人才购房的政策倾斜。

 

在杭州,“人才无房户”是摇号神器。

 

但根据今年的新政,高层次人才转让限购范围内住房的,必须在限购范围内无自有住房记录满三年,才能再次享受高层次人才优先购房。

 

而在南京,有一纸人才购房证明,在新盘的中签率可以达到普通人的好几倍。

 

以前,人才的门槛很松,现在,也加入了在当地连续缴纳6-12个月社保的要求。

 

用高学历来炒房的漏洞,正在缓慢地被补上。

 

所有的调控,最后集中到了一点:

 

最大的政策倾斜,给了最后一波没有赶上房产红利的人希望他们能够在楼市高歌猛进了十几二十年的现在,用相对便宜的价格,上车。

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所以,今年的楼市会怎么样呢?

 

基于以上的趋势梳理,有两个判断,我感觉是比较精准的。

 

一、今年楼市大概率是“前高后低”

二、房地产会逐渐“港股化”

 

第一点很好理解。毕竟,金融口收紧,一方面房企拿地更加谨慎,另一方面,买房的人也没办法撬动太多的资金。

 

再加上深圳最近搞出了个监管创新——公布了比市场价低估30%以上的“二手房成交参考价”。

 

虽然管不了二手房的买卖双方,但是好歹可以管管银行。

 

官方是这么说的:

 

“银行会以官方参考价作为房贷的重要参考,虽然可以在这个基础上有所浮动,但太过离谱,会引发对银行的约谈,对此承担责任。”

 

这招真挺高的,掐住了二手房加杠杆的七寸。

 

热点城市如果跟进,楼市热度想不降都难。

 

第二点,是提示楼市未来可能出现的严重分化。

 

“港股化”这个词是管清友老师提出的,很多人不理解。

 

但有炒股经验的人都知道,港股中有个词叫“仙股”。

 

“仙”的音译是香港人对英语“cent”(分)的译音。仙股就是指价格已经低于1港元,只能以分作为计价单位的股票。

 

这些股票的成交量非常低,绝大部分时候无人问津。如果买了这类股票,虽然入手的时候很便宜,但基本没有流动性,等于砸在了手上。

 

在港股的盘子里,仙股的比例,大概占整个港股的一半以上,也就是说,大概有一半以上的股票,都陷入了超低价+毫无流动性的境地。

 

未来,中国的楼市,正在加速陷入港股当下的境地。

 

毕竟,2020年一线和准一线城市涨得风风火火的当下,大量的二三线城市的楼市,还在不温不火中挣扎。

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他们中间,有的还会迎来热点轮动,有的可能永远都不会再有轮动的机会。

 

而不温不火已经算是很好了,更多的小城镇,房子已经在成为仙股的路上,除了居住属性,一无其他。

 

春节已经快过去了。今年的主题——原地过年,而不是返乡购房,也可能是疫情在悄悄保卫你的钱包。