不知不觉，满载希望的牛年已经正式启程了，赶在春节大假结束之前，先向小伙伴们拜个晚年~
都说新年胜旧年。春节这几天，我有很强烈的感觉，新一波的购买力事实上是在蓄势待发的。
虽然没有更新，但无论是知识星球的新增人数，还是历史文章的阅读增长，都体现了这一点——
大家对楼市，尤其是湾区楼市的关注居高不下，依然热切。
但年后即将面对的江湖，已经不是熟悉的那一个。
过年前的那些日子，相信对于每一个从业者和购房者来说，都是非常有记忆点的。毫不夸张地说，处处有调控。
许多闻所未闻的，创新的调控手段，正像春笋一样冒出来。
趁着春节的休息日，我们终于有时间稍微远离市场，好好地回顾宏观数据，以及调控政策的走向。
在爆竹声和锣鼓声背后，我们仿佛可以听到楼市巨轮转向的声音。
新一年，楼市或许会有几个，从未有过的关键词。
货币方面，易紧难松。
简单点说，2021年将会是对炒房客非常不友好的一年。
如果要回顾一下货币政策的历史的话， 2016年底提出“房住不炒”之后，随着广义货币供应量(M2)增速长期控制在两位数以下，楼市确确实实是稳过的。
而且，无论是2018还是2019年，基本都是小阳春热一热，紧接着就是漫长的冷却期，房企心惊胆战忙“完美交付”，购房者随时准备维权。
这一次忽如其来的楼市大年，某种程度上来说，是疫情的副产品。
为了稳住经济，今年年初，货币政策出现了转向，简单点说，就是不得不放水，M2一度飙升至10%以上。
资产价格水涨船高，随之而来的，是在重点城市蔓延开的，一发不可收拾的房价大涨。
一年过去了，在《2020年第四季度中国货币政策执行报告》里，央妈一方面确认“经济向常态回归，宏观形势总体向好”，一方面强调“把好货币供应总闸门”。
甚至专门用了一个专栏，强调了“高度警惕居民杠杆率过快上升的透支效应和潜在风险”，并且强调居民部门债务“宏观空间已经不大”。
字里行间，处处透着鹰派的影子，从M2掉头下沉的曲线上，也大概可以感受到，央妈已经有了一颗收手的心。
说卸磨杀驴也没有问题，但每个阶段有自己的任务重点。2020年的GDP已经保住了，翻过年来要做的，是防范局部过热。
于是，从去年年底到今年年初，出现了我们肉眼可见的那些，金融领域的收紧措施。包括：
1、设置房企三道红线，限制房企债务规模及增速；
2、银行设置两道红线，限制房地产领域贷款规模；
3、提高房贷利率中的银行加点，放缓房贷的审批和放款速度；
4、银行自查经营贷及提高经营贷利率；
5、叫停接力贷；
……
所有的一切都指向一个趋势：
楼市降杠杆。
2021年，只要经济复苏还算顺利，楼市的杠杆就没有必要重启。
调控：精准“帮扶”。
但是，对于刚需来说，今年或许是相对友好的。
如果我们去复盘一下年前各个城市出台的，关于购房资格的收紧政策，大概可以看到一些趋势。
比如说，无房家庭/近几年没有买过房的家庭，更有机会优先买到一手房。
大家都知道，在上海、深圳、杭州、南京……这些一二手房明显倒挂的城市，并不是想买一手房，就能让你买的。
半年前，深圳部分热区的新盘开始采取积分制，今年1月份，上海跟进。
什么是积分制呢？
购房者不仅需要有购房资格，还需要按照分数排序，分数高才能进入到摇号的区间，分数太低，可能连摇号的资格都没有。
打分的标准一般包括几大类，比如你是哪里人，是否已经组建了家庭，以及，最近有没有买过房。
在深圳，各楼盘的积分规则五花八门，但不变的一点是：对无房家庭的的分值倾斜力度是最大的。
这还不算，很多楼盘“无房优先”，手中有房的客户直接被归为“二类客户”，换房族惨遭当头棒喝。
在2月的新政补丁中，上海也给了没有房子的家庭，以及五年内没有买过房的家庭以最大的分数权重，让他们可以优先获得买房的权限。
再比如说，收紧了对人才购房的政策倾斜。
在杭州，“人才无房户”是摇号神器。
但根据今年的新政，高层次人才转让限购范围内住房的，必须在限购范围内无自有住房记录满三年，才能再次享受高层次人才优先购房。
而在南京，有一纸人才购房证明，在新盘的中签率可以达到普通人的好几倍。
以前，人才的门槛很松，现在，也加入了在当地连续缴纳6-12个月社保的要求。
用高学历来炒房的漏洞，正在缓慢地被补上。
所有的调控，最后集中到了一点：
最大的政策倾斜，给了最后一波没有赶上房产红利的人，希望他们能够在楼市高歌猛进了十几二十年的现在，用相对便宜的价格，上车。
所以，今年的楼市会怎么样呢？
基于以上的趋势梳理，有两个判断，我感觉是比较精准的。
一、今年楼市大概率是“前高后低”；
二、房地产会逐渐“港股化”。
第一点很好理解。毕竟，金融口收紧，一方面房企拿地更加谨慎，另一方面，买房的人也没办法撬动太多的资金。
再加上深圳最近搞出了个监管创新——公布了比市场价低估30%以上的“二手房成交参考价”。
虽然管不了二手房的买卖双方，但是好歹可以管管银行。
官方是这么说的：
“银行会以官方参考价作为房贷的重要参考，虽然可以在这个基础上有所浮动，但太过离谱，会引发对银行的约谈，对此承担责任。”
这招真挺高的，掐住了二手房加杠杆的七寸。
热点城市如果跟进，楼市热度想不降都难。
而第二点，是提示楼市未来可能出现的严重分化。
“港股化”这个词是管清友老师提出的，很多人不理解。
但有炒股经验的人都知道，港股中有个词叫“仙股”。
“仙”的音译是香港人对英语“cent”（分）的译音。仙股就是指价格已经低于1港元，只能以分作为计价单位的股票。
这些股票的成交量非常低，绝大部分时候无人问津。如果买了这类股票，虽然入手的时候很便宜，但基本没有流动性，等于砸在了手上。
在港股的盘子里，仙股的比例，大概占整个港股的一半以上，也就是说，大概有一半以上的股票，都陷入了超低价+毫无流动性的境地。
未来，中国的楼市，正在加速陷入港股当下的境地。
毕竟，2020年一线和准一线城市涨得风风火火的当下，大量的二三线城市的楼市，还在不温不火中挣扎。
他们中间，有的还会迎来热点轮动，有的可能永远都不会再有轮动的机会。
而不温不火已经算是很好了，更多的小城镇，房子已经在成为仙股的路上，除了居住属性，一无其他。
春节已经快过去了。今年的主题——原地过年，而不是返乡购房，也可能是疫情在悄悄保卫你的钱包。
