每一年的年底，辞旧迎新之际，我都会写下一篇来年的楼市前瞻，记录当下的思考。
这些预测性的文字，是根据楼市周期、政策和市场规律进行推演。不可能完全准确，但力图给新的一年楼市，勾勒出大致的方向。
去年我们团队一起写下的10条预测：
——强二线城市全面取消限购
——四大一线城市，将出现实质性松动
——实际房贷利率会进一步下降
——全力拼经济，房地产再次成为重要发动机
——开发商满血复活，新房市场率先活跃
——土拍市场逐渐火热，有可能再次出现“地王”
——楼市进一步分化，上演K型复苏
——爆雷房企加速出清，烂尾楼彻底整治完成
——房地产税或将落地，可能在上海深圳重庆试行
——全国性的家庭资产迁移潮，正在到来
现在回头看，准确率居然达到70%以上。
比如，一线城市出现实质性松动，北上广深都有动作，甚至广州还放开了半个城市的限购。
还有“地王”重出江湖，随着自然资源部解开“限价令”，也已经在成都、长沙等城市出现。
只不过，去年我们没有预料到的是，楼市调整的深度比想象中更震撼，以至于连板上钉钉的房地产税试点，竟然再一次夭折了。
中国楼市足够魔幻，只有你想不到，没有实现不了的政策大逆转。
2024，楼市又将如何？来看看今年的十大预测。
一线城市开大门，北上深松绑限购
2023年，一线城市出现了实质性松动。目前广州动作最大，半座城市都解除了限购。
从政策效果来看，解除限购并没有给广州带来巨大的冲击。需求增长有限。
在这种情况下，对限购解除导致房价暴涨的政策担忧，已经被广州的实践，有所消除。
目前，北京、上海、深圳的限购仍然严格。
不过，北上广深已经全部实施“认房不认贷”，绝对是最近十年以来最大的松绑力度。
12月份，在调整了首付比例、普宅标准之后，北京上海又快速释放出一波购买力，维持一两个月的热度不成问题。
但还不够。
松绑限购，对引入外部投资/资产配置需求，刺激市场加快复苏，有很大的好处。
2024年北京、上海、深圳很有可能会考虑适当松绑限购区域。把一些有价值的次级核心区，向全国资金开放。
不过，第一批放开限购的区域，并不是一线城市最顶级的地段。其核心板块，如广州黄埔的科学城、番禺的万博，基本上相当于强二线城市的中心区。
要拿到一线城市最大的资产红利，必须死磕限购区。
开启复苏之路，北京成为“领头阳”
我已经反复说过，2023年7月24日的最高层会议，已经确认了本轮房地产周期的政策拐点。
自7月以后，所有城市已经甩开了膀子，刺激楼市，拼命加速复苏。
北京的态度，是最微妙的。
你知道帝都的“普宅标准”吗？这个极其不合理的标准，把5环内的普宅标准定在3.96万/㎡，已经折磨了买房人十年。
房价翻倍了，它纹丝不动。
如今，风向大变之下，它终于被调整，一下子也翻倍了。可见帝都的态度，已经出现180°大转弯。
作为全国所有城市的风向标，带头大哥释放的信号，可以说是极为强烈的。
北京为什么很可能率先复苏？除了“封印”终于被解除外， 还有三大原因。
一是财富聚集度全国第一。
北京拥有世界500强企业53家，数量高居全球第一。本外币存款24万亿，资产过亿家庭超过2万户，都是全国首屈一指的存在。
二是泡沫水平极低，已经六七年没有出现整体行情。
北京、上海的住户杠杆率不到70%，比很多二三线城市都要低。很多北京人买房首付都高达7成以上，甚至是全款买房。
自2016年底“房住不chao”之后，北京执行全国最严格的限购政策。二手房价格一直在6万左右徘徊，房价很实。
三是吸引全国的购买力。中国富人的终极目标，至少都包含一套北京的房子。
开年之后，必须密切盯紧北京的一举一动。
一二线城市，迎来“地王潮”
随着各大城市取消土地限价，土地市场正式进入“价高者得”的时代，“地王潮”也将席卷大江南北。
高溢价地块重出江湖，动辄溢价率30%、40%、50%。
上个星期，就有6座城市诞生了“地王”，分别是成都、长沙和东莞的“全市地王”，以及苏州、杭州、青岛的“板块地王”。
土拍，是楼市重要的风向标。对开发商来说，一步走错可能就是灭顶之灾。
北上广深的地价天花板，也很可能会被突破。
一二线部分城市“小阳春”，三四线继续低迷
2024年，K型复苏的态势将进一步显现。
在一线城市的带动下，强二线城市也有可能出现局部的“小阳春”。其中杭州、成都形势比较明朗。
随着新政效果持续释放，叠加三四月份的学区房传统旺季，两股力量的推动之下，楼市来年小阳春可期。
核心地段的优质次新房，价格可能还会涨一波。
不过，三四线城市在本轮深度调整的进程中，还没有找到破局的钥匙，失去了“棚改”这样的核武器之后，目前看不到强劲的复苏动力。
小城市，不得不继续躺平。
新房价格放开，走向高端改善化
2024年，也是彻底放开新房“限价令”的元年。
一方面，土地限价放开后，优质地块的溢价率飙升，如果不放开房价限制，开发商根本算不过账来。轻则利润微薄，重则亏钱卖房。
另一方面，作为未来十年房地产指导思想的“新房改”，明确了商品房回归商品属性，满足改善性住房需求。
综上来看，取消新房限价就差临门一脚。
二手房价格回调之后，新房限价也就没有太大必要了。
松绑后，给开发商留足了利润，他们可以甩开膀子卷产品。商品房会越来越走向高端化，在改善的道路上一路狂奔。
好房子依然不愁卖，至于那些空有好地段、品质却跟不上的房子，会加速被市场抛弃。
宁得鸡头，不要凤尾。
城中村改造大提速，拉动楼市回暖
七年前，棚改货币化扛起了“去库存”的大旗，房价也跟着暴涨一波。
七年后，中央定调“房地产供求关系发生重大变化 ”，这一次是城中村承担起了“去库存”的光荣任务。
很多人把城中村改造视为“棚改2.0版”。
但二者最大的不同在于，拆迁户手中的补偿款变成了房票，短期内只能用于买房。（一般两年之后兑换成现金）
把房票用掉，买房还有优惠。等两年之后折现，房价可能已经涨起来了。
随着城中村改造提速，持有房票的村民们，将会崛起为一股新的购买力，推动楼市供求关系回归健康。
只可惜，这种好事只有22个超大特大城市能吃到红利：
北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、天津、武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、苏州。
这里面包括都是一线城市、直辖市、省会城市、万亿级城市，基本涵盖了经济最发达、住房需求最旺盛的城市，也是以后房价还有可能会上涨的区域。
房产钻石化，刚需被保障房冲击
干掉市区老破小的，可能不是郊区远大新，而是保障房。一大批房产正在“钻石化”，价格很高，但成交很少。
很多人根本不知道，现在的保障房已经卷到什么程度。
上海内环的保租房项目，坐拥一线江景，外立面不输高端楼盘，甚至物业跟豪宅古北别墅是同一家。
这样的房子，租金只有同地段的9折左右。
北京的长租公寓，楼上智能密码锁、冰箱、洗衣机、空调啥的全部都有，楼下运动场、图书馆、社区食堂一应俱全。
有些小区还配置了幼儿园和小学，租个房连上学的问题也解决了。
“十四五”期间（2021-2025），北上广深等重点城市的新增住房供应量中，新增保障性租赁住房的占比高达40%-45%以上。
老破小业主，以后不光要担心“卖不出去”，甚至可能还要遭遇“租不出去”。
部分优质房企，终于成功上岸
经历了旭辉、碧桂园债务违约，金地、万科遭遇做空之后，优质房企终于等来了“救命钱”。
10月的中央金融工作会议明确，要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。
紧接着11月，融资端就出现了回暖。
CRIC监测的重点80家房企11月融资规模环比增加42%，企业发债环比大增264%，境外发债也终于迎来“破冰”。
融资总量环比连跌两个月后，首次回升。
据多家媒体报道，会后监管部门准备拟定一份50家房企“白名单”。
入围房企有望获得包括信贷、债券和股权融资等多方面的支持，不出意外的话，基本相当于上岸了。
保交楼，迎来大结局。
房地产税，按下暂停键
今年9月份，对外公开的十四届全国人大常委会立法规划中，对于“房地产税立法”却只字未提。
这也意味着，五年之内，房地产税将不会普遍开征，已经按下暂停键。
短期来看，暂缓房地产税立法是对楼市进行预期管理，相当于官方的一份“非正式承诺”，不会出台打压性政策。
从长远来看，房地产税立法、建立完善地方税体系的方向未发生改变，不排除在条件成熟时继续推进相关立法工作。
当然了，房地产税的到来，并不会影响楼市的根本运行逻辑。
好房子，依然会“物以稀为贵”。
全国买房，进入中产家庭配置清单
每一次房地产周期，都是一场彻底的资产大洗牌，最终影响到每一个人。
1998年的“房改”，房子从分配变成了购买，商品房市场蓬勃兴起，房地产成了国民经济的支柱产业，房价一涨就是二十年。
2023年的“新房改”，核心主旨其实就一句话：
商品房归商品，保障房归保障。
回归商品属性，意味着现有的限购、限贷、限价等限制性政策都会悉数退出。商品房市场重回想买就能买、有钱就能买的时代。
仅仅是两年前，小城市的有钱人想去大城市买房，还会被限购拦在门外。
而现在，全国绝大多数城市，包括一线城市，都敞开了怀抱。
一旦拉开限购的闸门，大城市将会变成一个个抽水机，疯狂吸取小城市的资金和人口。
地级市，被省会城市虹吸。三四线城市，被强二线城市虹吸。全国所有城市，都会被北上广深虹吸。
越来越多的中产家庭将意识到，全国买房是资产配置的必修课，必须把房子放在最有价值的城市和地段。
今天一个的买房决策，会影响一个家庭未来十年的资产格局。
