前有疫情，后有调控。2020年，除了个别城市躁动异常外，绝大多数城市房价平稳、涨幅可控,还有一些城市的房价相比前几年高位已有所回落。
岁末年初，新一轮房地产行情走势依然牵动万家，中央高层频频竖起楼市“指示牌”。先是中央经济工作会议重申“房住不炒”，并首次提出“解决好大城市住房问题”;随后央行发文划出两道“高压线”，预示今年房企融资环境将进一步收紧。
近期，上海、 深圳、杭州等局部市场升温的城市接连出台调控新政，奏响了调控大戏的序曲，而个别城市疫情反弹亦为今年一季度的楼市增添了一份不确定性。
2021年,各城市的房价走势还会继续分化吗?哪些城市有望成为领涨黑马?哪些城市风险正在积聚?今天我们一起来聊一聊。
楼市分化加剧，过热城市调控升级
2020年楼市开局艰难、一度冰封， 开发商只能通过线上方式营销、蓄客，但很快楼市便在政策扶持下解冻，最终走出了V型反转的行情一从年初近40%的同比负增长，到年末的同比增速回正。截至2020年11月，全国平均房价水平已经突破万元大关，同比增长7.9%。 二手房方面，根据贝壳研究院统计测算，2020年全国二手房交易金额达7.3万亿元，比上年增长8.1%，创下2015年以来最高值。
图片来源:国家统计局
但楼市的这些指标可能与一些北方城市或三四线城市小伙伴的切身感受不符，这是因为2020全年各城市房价走势正加剧分化。在全国主要城市中，一线城市楼市成交升温较为明显，房价水平大幅领先其他层级城市。
最为魔幻的深圳，2020年 新房共成交45384套,相比2019年成交套数上涨19.8%，创2016年以来新高。炒房客们利用7.15新政后‘无房优先”的限购原则“众筹打新”、“借票代持”，“网红盘”再度上演“万人抢房”的魔幻景象。这股“打新潮”还一路北上, 向上海、杭州、南京等城市蔓延。
在房价较为平稳的北京，下半年也迎来成交放量。多家研究机构的统计数据显示，2020年北京新房成交达4.9万套，创近5年新高;二手房成交达16.9万套， 同比上涨16.4%，创近4年新高。而郑州、石家庄、哈尔滨等北方省会城市房价已经跌回一年前，廊坊、青岛、天津等城市目前房价距离最高点时期已下跌逾20%。
城市之间的分化亦体现在土地市场上。2020年，房企拿地总金额同比仍上涨，拿地范围聚焦一二线城市或核心城市圈中的三四线城市。在疫情和融资监管趋紧的双重影响下，各家房企的拿地策略也开始分化。恒大、金茂、中南等“踩线”房企纷纷在下半年减少拿地，而拥有国企、央企背景的房企拿地表现相对积极。2020年，房地产行业加速洗牌，业绩集中度进一步提升， 千亿房企扩容和中小房企倒闭并存。
2021房企加速洗牌，对购房人有何影响?
2020年的最后一天，央行和银保监会联合发布了一份《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。《通知》 对房地产贷款余额和个人住房贷款余额分为五档进行分类管理，设置了房地产行业贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。
从“三道红线”到“限贷令”，往房地产行业“注水”的水龙头在不断拧紧。进入新的一年,这类政策将迫使“踩线”房企千方百计打折促销、加快回款来化解“踩线”危机和资金压力。
因此今年购房人依然能够看到一些房企推出力度感人的促销楼盘，但也需要看到， 在房地产金融调控的背景之下，房地产行业将真正进入大洗牌、大分化的阶段,中小房企或加速退场，在购房时需留意房企跑路、楼盘烂尾风险。作为资金密集型行业，房地产对金融政策变化异常敏感。
在对房企融资划定“三条红线”，明确房地产贷款集中度管理要求后，近日召开的央行工作会议要求，落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度,完善金融支持住房租赁政策体系。因此，从央行近日的行动和表态来看，2021年的楼市仍将以稳为主。
中国社科院的预测，2021全年商品住房价格同比增幅维持在5%左右。交通银行金融研究中心《2021年宏观经济及市场展望报告》认为，房价经过近五年的持续纠偏，已基本回归合理定价水平,预计2021年房价涨幅有望进一步收窄至3%左右。
但与2020年类似，2021年 局部行情仍有可能出现。贝壳研究院预计,长三角城市房价涨幅靠前，珠三角市场降温，广州继续温和升温，环渤海区域城市二手房市场表现平稳，核心城市北京温和向好，成都、重庆、西安等西部主要城市表现将出现分化。
不过，这种局部行情仍将处于可控范围内，一旦房价出现过快上涨，地方调控的“大棒”便会竖起来，等待炒房客的便是精准打击。
局部地区疫情抬头，返乡置业潮再度爽约
1月以来,全国多座城市新冠肺炎疫情再度抬头,各部门防控压力增大。虽然和去年相比，我们已积累下不少经验，但在疫情面前仍不能掉以轻心，各地纷纷呼吁外来务工人员、大学生就地过年，减少春节期间的人口流动。
从楼市角度看，疫情抬头以及防控措施加码势必会影响到石家庄、天津、北京及周边等城市的商.品房销售，市场在春节前后陷入“急冻”也是有可能的。相比之下，南方城市疫情防控压力较轻，房产销售受影响不大。
另一值得关注的问题是，去年错失返乡置业潮的三四线城市，今年将再次与返乡买房人“擦肩而过”，这无疑将会促使部分三四线城市加速降温。这也为有返乡置业计划的小伙伴留下了充足的思考时间和上车机会。
这里要提醒有返乡置业计划的小伙伴一句，如果只是想买套房放着，以后回去养老，那么不太建议着急出手。因为上一轮棚改已经消化了大量当地购房需求，包括城市旧改带来的换房需求、周边小县城进城的置业需求以及返乡置业的需求，房价基本处于历史高位，现在入场极有可能被
套。
不过，人口众多、经济发展快速和长三角城市群内的三四线城市房地产支撑较为强劲，今年反倒有可能因为就地过年人员增多带来看房量和销量的提升。
