“南六环的精装修新房，您考虑吗？”
圣诞节这几天，小林每天都能接到两三个这样的电话，都是约她去看房的，有销售跟她讲，有些项目十一就开始促销，四季度的售价比之前便宜了三四十万，降幅大约10%左右。
小林进一步追问：“那年底还有没有降价空间？” 销售说：“年底冲业绩要求回款价格有谈的空间，不过您得来售楼处看看我们当面聊，因为领导不让在电话里或者微信给客户报价。”
小林和销售的聊天记录
最近很多人都有过小林这样的经历，距离2020年结束只剩下一周的时间，房企都在加班加点进行最后一轮冲刺，各种优惠也是层出不穷，不过，鉴于楼市促销套路太多，大家可能会问，现在买房真的划算吗？
01 楼市没有大规模打折
12月23日，富力员工在朋友圈发文称：“富力25载，员工感恩回馈，最低75折！可更名！不限套数！”，根据该员工晒出的海报，这次活动涵盖了富力在全国各地的项目，只要12月29日前一次性付清全款就可以享受75折。
富力优惠信息
业内人士分析认为，富力75折卖房是一种变相促销的方式，尤其可以在一年内免费更名一次的，这样员工就可以将房子转手给别人，看起来是员工福利，其实也是一种销售手段，而且全款买房也便于房企年底加速回款。
这样大范围降价活动并不鲜见，9月，恒大全国楼盘直接降价30%开售，相较于去年的“全国楼盘88折销售”，恒大的力度更甚去年。不过，就在恒大降价之前的一个月，房地产行业刚刚迎来“三道红线”政策，外界大多认为恒大是迫于负债压力才降价促销。
据和讯房产初步调查，当前，像富力这样全面打折的房企并不算多，世茂、碧桂园、龙湖、荣盛等房企的折扣大多还是要根据项目和区域来定，比如，世茂集团为了年底冲刺业绩也推出了很多优惠，据一位了解情况的员工介绍，世茂在环京的降价力度较大，尤其是武清和香河，最高优惠大约可以打八折。
不过，很多房企不仅没有在临近年底推出大幅降价活动，反而有鸣金收兵的迹象。一位不愿具名的碧桂园员工表示，公司双十二打折季刚过去没多久，现阶段没有大规模的折扣活动，都是各个项目根据实际情况和销售节奏做的定制化折扣，肯定不如之前优惠力度大。某国企相关人员更是直接对和讯房产表示，现在北京都是限价，销售底价基本确定，所以不能再低了，不然就是“国有资产流失”。
在业内人士看来，无论房价降价力度看起来如何，热门区域和热门楼盘的房子往往供不应求，很难大幅度降价，一些冷门项目降价力度可能确实会很大，毕竟有冲业绩的需求，房企愿意降价促销。不过，他强调，自从融资新规出台后，房价涨幅已经开始回落，就当前而言，并没有进一步的大规模降价现象。
02 核心城市房价出现上涨信号
实际上，今年房价不仅没有下降，核心城市反而有上涨迹象。
此前，知名地产人吴建斌预计，四季度很多企业会降价，原因有二，一方面， 2020年上半年被疫情耽误了，房地产企业销售压力全部转入到下半年，采取降价是一种最重要的营销方式。另一方面，降价出售可以增加现金流，进而降低有息负债，对于负债率的降低有很大帮助。
正如本文开篇的销售人员所提及的那样，有些房企在四季度开始降价，与这种现象相符，8月融资新规之后，房价大体处于稳中下降状态。
统计局数据显示，8月70个大中城市房地产市场的价格还呈现略涨态势，然而到了9月，各线城市的新房销售价格环比涨幅回落或与上月相同，10由于各家房企提前展开促销活动，各线城市的新房销售价格环比涨幅总体回落，到了11月，商品住宅销售价格涨幅整体呈现稳中有落状态。
不过，虽然房价呈现回落趋势，但相较去年，11月新房的销售价格仍然有所上升。统计局数据显示，11月，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%，二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.2%，三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.8%。
12月23日，社科院旗下的纬房研究院发布了一线城市纬房指数，数据显示，近一年来，深圳房价累计上涨22.23%,上海房价累计上涨9.6%，房价涨速超越短期收入增速。广州房价累计上涨5.1%,北京房价累计上涨2.76%，房价涨速大致处于合理水平。
不仅如此，核心城市的房价已经有上涨的信号。纬房研究院数据显示，代表全国24个核心城市（均为一二线城市）的综合房价变动指数，数据显示，2020年11月，核心城市房价环比上涨0.33%,涨幅比上月扩大0.02个百分点。
03 2020年楼市成交额或创新高
影响房价的因素很多，结合年底这个特殊的节点来看，房企没有大规模降价的一个最重要因素是销售业绩普遍完成较好。可以说，无论是疫情黑天鹅，还是“三道红线”政策，都没有阻挡房地产行业创造历史的脚步。
早在10月，房地产市场的成交面积已经跟去年持平，11月，房地产市场实现稳定增长。
统计局数据显示，1—11月份，国内商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%，增速比1—10月份提高1.3个百分点；商品房销售额148969亿元，增长7.2%，增速提高1.4个百分点。这其中要归功住宅市场的强势恢复，数据显示，1—11月份，住宅销售面积增长1.9%，住宅销售额增长9.5%。
主流房企的业绩完成情况更好好于行业。克而瑞研究中心数据显示，截至11月末，在百强房企中，已有近8成房企累计业绩超过去年同期，实现同比增长。目前，超6成房企的目标完成率达到90%以上，但同时，也有近3成房企全年的目标完成率在85%-90%之间，另有少数房企目标完成率仍不及85%。
2020年11月典型上市房企业绩表现（亿元）
注：除部分备注的企业外，数据口径均为全口径；去年同期数据来源为企业公告，若无公告数据，则来源为排行榜；绿城中国、建业地产数据口径不含代建
从上图可以看出，在40家典型上市房企中，35家企业单月业绩同比增长，22家企业累计业绩同比增长。整体而言，上述房企的平均增速大约在13%，高于行业7.2%的增速。在这种情况下，房企业绩压力较小，也就缺乏降价的动力。
中原地产首席分析师张大伟日前对媒体公开表示，2020年中国房地产市场销售额有望达到17.2万亿元。他表示：“10年前，这一金额为5.2万亿元。不得不说，中国房地产市场正以年均增长超过1万亿元的速度快跑。”
中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞预计，从总体上看，2021年国内商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长并再创历史新高，预计2021全年商品住房价格同比增幅可能在5%左右，房地产开发投资同比增速将持续在7%左右。
