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严控高溢价率,不限价地块为土拍开场

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严控高溢价率,不限价地块为土拍开场

在去年年底我们曾盘点过5大城市群9个城市的全年土拍盛况,杭州、上海、成都等多地备受房企青睐,“地王频出”。2021年开年,房企一边忙于发债融资,一边急着买地“囤货”。从境外低成本融资闯年关之余,头部房企、地方龙头房企多次在重点城市土地市场出击,20天内,重点城市土拍金额就已超千亿元。其中哪些城市的表现更为亮眼,又是否延续了去年的热度呢?一起来看看——

一、京津冀

北京:严控高溢价率,不限价地块为土拍开场

2020年北京楼市颇热,不仅成交了多宗优质地块拉高了楼面价,更是让溢价率出现了显著爬升。随着不限价地块入市的增加,不少人对于2021年北京的土拍情况报以期待。

2021年1月份,北京出让了两宗不限价宅地,一宗位于房山,一宗位于石景山。前者受到了碧桂园、中骏等多家房企的热捧,最终金地置业以18.28亿元、自持11%竞得该地块。值得一提的是,2020年房山在土拍市场上表现抢眼,溢价率居于北京市全区最高点。中海则凭借着主场优势竞得了后者,溢价率仅为3.2%。

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需要关注的是,两宗地块在限溢价率的模式下进行,不到10%便会进入竞自持阶段。在严控溢价率的情形下,业内预测,未来北京的土地市场以平稳为主。此外,伴随不限价地块项目逐步入市,商品住宅市场将由限竞房、共产房主导的市场向纯商品房市场转变,叠加不限价地块楼面均价走高影响,未来商品住宅市场将逐步趋向中高端化发展。

天津:市区地块“抢跑”入市,河东板块最贵

去年天津的土拍可谓是跌宕起伏,走出了过山车般的行情,在11月份出现了罕见的零成交,但在12月底却又出现“翘尾”。2021年1月,天津土拍也迎来了新的起点,共计出让了5宗地块,成交总价67.25亿,出让土地面积277596.9平。其中,河东区拍出1月最贵地块,价值21.3亿,而旭辉摘得的南开地块,则溢价率居首,达到了41%。

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值得强调的是,一月份拍出的地块中有3宗都位于市区,分别来自南开、河东、红桥,宗地均属于环内优质地块,地铁线辐射,各方面配套完善。相比之下,2月份天津只有3宗地块入市,稍显逊色,分别位于蓟州、宝坻和滨海新区。

二、长三角

上海:开年土拍就扔“王炸”,176亿“巨无霸”宗地成第四贵地块

去年是上海土拍的大年,土地成交金额逼近3000亿元,不仅成为了全国“卖地之王“,而且高潮迭起、亮点颇多。而在今年开年,上海就扔出“王炸”地块,1月5日,上海城投和上海建工联合竞得了一宗176亿的位于豫园板块的“巨无霸”宗地,楼面价89567元/平。据悉,目前该地块总价在上海排名第四。上海地块总价第一位为2020年年初出让的徐汇滨江地块,总成交价为310.5亿元;总价第二是黄浦区小东门街道商住地,总成交价为248.5亿元;第三是徐汇区徐家汇中心项目商地,总成交价为217.7亿元。

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在2月份,上海入市的地块预计将达12宗,包含虹口、普陀等城市核心区地块,计划出让住宅用地起始总金额达376亿元,有望在2月超越杭州成为住宅用地成交金额最高城市。

杭州:马力全开推地,7成地块自持

虽然在去年年末,杭州的土拍市场几乎空窗了两个月,但今年以来,杭州的推地速度之快,引得一众房企争相涌入。从1月4日至1月19日,半个月的时间里杭州就进行了9场土拍。据不完全统计,在1月份,杭州涉宅地块出让共计28宗,总建筑面积292万平,总出让金达526亿元,其中有7宗位于萧山区。此外,杭州土拍市场的热度还表现在以下几方面:

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一是地块热。基本上每宗地块都有十几家房企参与竞拍,而像萧山市北、丁桥、金沙湖等区域,由于板块库存不多,具有快销预期,更是多达20多家房企报名,甚至还未开拍,溢价就已经进入封顶自持阶段。

二是拿地热。1月份拍出的地块中有21宗拍到了自持,自持占比75%,其中10宗自持超10%。高自持拿地的背后,拼的是开发商的增值服务:滨江“暖屋”、万科“泊寓”、绿城“优客”,品牌房企对长租公寓的持续发力,让它们有了消化自持部分的底气。

三、大湾区

深圳:土拍大戏未拉开帷幕,今年首宗宅地将在2月26日竞拍

深圳由于宅地供应向来稀缺,相比于其他一线城市,深圳今年的土拍大戏还未拉开帷幕。据悉,深圳将于2月26日挂牌拟出让位于龙华区民治街道的1宗商业用地+二类居住用地,且允许联合竞买。这也是深圳挂牌拟出让的2021年首宗居住用地。

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广州:平静中又掀热浪,黄浦区成为“香饽饽”

2021年开局,广州土地市场在平静中又掀热浪。数据显示,2021年1月广州共卖出10宗商住、商业用地,揽金仅116.68亿元,同比去年微涨3%,总成交面积215262.8平。1月18日,广州迎来今年的首宗摇号地——黄埔东风化工改造项目地块开拍,至少16家房企参与竞拍并出价。而该地块仅占地2.83万平,建筑规模体量仅8.4万平,起拍价13.4亿,16家房企激战88轮,到达封顶价后还拍了28轮,最终以总价19.43亿元由深圳卓越斩获。

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而另一宗黄埔龙北路以西黄埔化工改造居住地块待摇号,楼面价27185元/平,有望成为黄埔楼面价第二贵的“新主”。在去年增城、南沙是房企眼中的香饽饽,而今年黄埔的表现似乎更佳,这是为何?一方面是政策利好的加持,黄埔人才限购松绑、深圳东莞楼市调控,因而黄埔承接了深莞外溢的购房客;另一方面是在去年黄埔旧改如火如荼推进,释放了大批居住需求。

当前网络上流传着一份《2021年广州土地出让计划》,其中显示,2021年广州预计出让商品住宅用地62宗,其中增城、黄埔、花都为供地大户,天河北、磨碟沙等主城区内多个断供已久的区域也都将有新地块入市。

四、长江中游城市群

武汉:能否延续2020土拍市场热度成谜

受疫情影响,去年武汉土拍市场停滞一个月,但全年土地成交量不减反增,成交量及成交金额均创近五年新高。1月19日,武汉出让1宗东西湖吴家山住宅地块,出让面积45627.68平,起拍价80430万元。本次土地出让也是2021年首场土拍,原计划同日出让的1宗武昌区商服地块延期挂牌。

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而在2月26日,武汉将有3宗地出让,起拍价17.98亿,总出让面积25.71万平。3宗地块中蔡甸区2宗,经开区1宗。值得注意的是,经开一地块14.8亿起拍。

当前武汉的土拍市场仍未表现出明显的特征,有待后续观察。

五、成渝经济圈

成都:龙头房企更关注传统一、二圈层的优质地块

当大家为河北疫情揪心,被寒潮冻哭的时候,成都头部房企却悄然打响了土地储备争夺战。1月6日,成都迎来了2021年的新年“第一拍“——自武侯区的一宗合计302.46亩的住宅用地走上拍卖席。本次拍卖吸引了13家房企参拍,并拍卖采用“设置土地最高限价+竞配建并无偿移交统筹面积比例”方式进行拍卖,出让文件中明确规定不得修建别墅,在成都过去的土拍要求中很少见。

洞悉2021楼市动向,从读懂土拍开始!这几城楼市将延续热度?

在2021年1月份,成都共推出19宗地块,土地市场供货量达1686.04亩,其中涉宅用地有18宗,武侯区、成华区、金牛区、双流区等区域均有优质地块出让。

业内人士分析,从成都1月土地拍卖情况看,龙头房企更关注传统一、二圈层的优质地块。政府平台公司则快速抢占市场,持续在远郊以低价拿地。

重庆:仅隔22天,楼面价记录再度刷新

今年1月份重庆一共有5块宅地入市,对比去年同期供应基本一致,溢价拿地有所减少,但核心区方向依然是争夺的焦点。1月11日,重庆迎来今年的首场土拍,越秀以5.6亿竞得重庆市渝北区两路组团Ga分区122.7亩地。而在1月20日,重庆拍出今年的首宗核心区地块——南坪老区府地块,这也被业内称为年度最重要的楼市风向标。

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该宗地块共吸引了伟清、金辉、卓越共十余家房企竞拍,经过85竞价,最终该地块由卓越以 12.1亿元竞得,溢价率36.88%,楼面价14236元/平,刷新了香港置地在2020年12月29日创造的最高楼面价记录。此次老区府地块上线,对整个南岸商圈板块来说就是久旱逢甘露,期待的购房者不在少数,同时也显示出房企对于南岸或者核心区有良好的预期。这是否预示着一个新的行情即将到来呢?值得拭目以待。