在网上搜索买房，蹦出来的关键词大概是：降价、抛售、割肉……
就连一向最稳的学区房，也渐渐扛不住了。
这不，学区房界的两位老大哥——北京、上海，最近纷纷响起了警报。
上海浦东的朱家滩小区，对口顶级名校明珠小学，刚刚经历了一次堪称恐怖的房价“大跳水”。
有位业主挂牌了一套单价7.8万/㎡的房源。要知道，2021年这个小区可是卖出过15万/㎡。
短短两年，房价跌没了近50%，怎么不算腰斩呢？
北京大名鼎鼎的海淀万柳学区房，也遭遇了降价危机。
万柳蜂鸟家园小区，对应的可是北京超级牛校中关村三小。可就在这两天，该小区一套52平的房源，成交单价仅为11.9万/㎡。
而该小区相同的房源，在2022年时成交价是22万/㎡，一年间房价打了6折。
京沪顶级学区跌落神坛，不少人惊呼学区房要凉了。
没必要，真的没必要。
正所谓外行看热闹，内行看门道。跟其他商品房不同，学区房是有明显季节变化的。
天气一降温，火锅店就开始排队，冰淇淋店空荡荡，是同样道理。
每年的2-5月，是学区房的成交旺季。
这个时间段内，片区内会对幼升小的学龄儿童做户籍调查，从而确定当年9月的入学指标，而摸排期一般在5月截止。
所以这个时间段往往是学区房最火热的时候。
像今年年初的小阳春，背后就有学区房的力量在推动。
北京海淀区，春节前门店月均成交3-5单，结果春节过后还没到三月呢，就狂签38单。
就连楼市萎靡不振的深圳，在3月都迎来了学区房成交的井喷。
龙华深高北成交量涨幅超过200%，南山南二外、罗湖深中和福田百花片区，涨幅也在6-7成。
家长们集中涌入市场，笋盘会被快速消化掉，好一点的房源涨价也是不稀奇的。
广州顶级学区神盘——东风广场，年初有一套房源单价突破13万/㎡，一举创下近两年的成交纪录！
除了这个固定行情，每年6月之后，学区房还会因为价格、供应等因素，出现一些小行情。
总之一句话，该回暖的时候照样回暖，该抢手的时候还是抢手。
学区房现在遇冷，并非家长们“不需要”，可能只是“暂时不需要”罢了。
跟其他所有刚需相比，学区房绝对是最刚的那一个。
没结婚的小年轻，买房也是一个人住，租房也是一个人住，区别没那么大。
对于有娃家庭来说，买不买学区房，跟孩子的未来前途牢牢挂钩，当然不能掉以轻心。
更何况，优质教育一直都是稀缺资源，这才是支撑学区房的核心所在。
就说教育资源最丰富的北京吧，2023年北京的一本上线率高达44%，全国最高。
可是很多人不知道的是，即便是北京，教育资源的分配也是极不均衡的。
北京16个区，但是最顶尖的教育资源，几乎全都集中在海淀、西城、东城。
深圳教育资源紧张，已经不是秘密了。
每年近138万的小升初学生，全都眼巴巴盯着深圳四大名校。然而，“四大”每年的招生人数加起来也就3000人左右。
竞争的激烈程度可见一斑。
只要多数家长还在孜孜不倦地卷，不放弃培养娃读名校，学区房就永远不会落幕。
有观点表示反对，认为人口开始减少了，学区房很快就不行了。
此言差矣。
有些城市，人口源源不断流入，随之带来的入学需求，一定程度上可以弥补出生人口不足造成的空缺。
比如“西北第一城”西安，2021年新增常住人口超过20万人。就连人均GDP“超沪赶京”的陕北榆林煤老板，也要来西安买房生活。
有网友表示，西安高新区某高档小区里，遛弯带孩子的老人都是陕北口音。
这些小孩未来也会在西安上幼儿园、读小学、升初中……住着西安的学区房，变成西安的孩子。
还有跟大家聊过很多次的兰姐，我们的一位客户，虽然生活在银川，但为了孩子读书，前几年就在西安买房了。
换句话说，哪怕西安本地新出生的孩子少了，也有西北其他城市的孩子源源不断补充进来。
再比如天津，一本录取率高达30%，只要高考政策没有根本性变动，永远不缺鸡娃的家长在这里买房。
哪怕出生人口下跌，短期内一二线还能“虹吸”小城市的孩子，维持住学区房的价值。
相比起学区房还能不能买，更重要的其实是学区房该怎么买。
大家拿出小本本记好了，购买学区房的三大知识点：
第一，踩准时机。
像我刚刚说的，每年的2-4月是成交旺季。如果你是买家的话，不要选在这个时候进场，很容易“站岗”。
另外，买学区房最好是要提前布局。不要等小孩明年要读书了，才慌慌张张开始看房。
特别是现在很多热门小学的学位不够用了，频频发布“学位预警”。广州今年已经有好几个区发布了这个东东。光是天河一个区就有14所学校，最火的几个小学无一例外都上榜了。
预警之后，学校一般会按照落户时间来安排学生的入读顺序，大家按照买房时间排队。当年买房当年入读的，大概率是与名校无缘，要被调剂去其他学校的。
第二，注意选筹。
现在什么样的学区房跌的最惨，是老破小吗？其实并不全是，老破小也有卖出高单价的。
跌的最惨的学区房，是同区域，同价格下，数量最多的那一类房子。
比如天津和平、河西这种区域，大多房子的总价都集中在300-400万，所以这个总价段的房子就内卷的很厉害，价格不停的跌。
可是什么样的学区房在涨呢？一种是老城区相当少的次新，一种是总价在300万以下的老破小。
同样学区的情况下，这两种房子都要更抗跌，前者是改善稀缺，后者则是门槛极低。
第三，稳为上计。
直升比摇号更稳，所以优先选直升。
即便要摇号，也要尽量避免那种超级牛校+超级菜校的组合，宁可选择实力相对平均的学区。
最后，现在其实是家长们入手学区房的好时机。
很多好学区的泡沫，已经挤得差不多了，学区溢价几乎完全消失。
比如上海梅园街坊的几个学区，目前单价基本都在7万多，和同地段的其他小区已经没有明显差别了。
如果你想投资学区老破小，建议趁早放弃。
这种房子，以后大概率只剩学位使用价值，变成纯纯的消费品。
