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房地产新规设置了“三道红线”,楼市可能会迎

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房地产新规设置了“三道红线”,楼市可能会迎

    近期,某商业银行投行部高管说了一件事。
 
    监管部门出台了一个房地产新规:控制房地产企业有息债务增长,并设置了“三道红线”。
 
    红线一:剔除预收款的资产负债率不得大于70%;
 
    红线二:净负债率不得大于100%;
 
    红线三:现金短债比不得大于1倍。
 
    说白了就是限制房地产开发商发行债券借钱。
 
    根据这个红线,几乎所有的房企都甭想通过发债来搞到钱了。
 
    根据2019年房企的年报数据显示:
    全国一线房企中:华夏幸福、华发、中铁建、恒大、富力、融创、金科、绿地、金辉……等房企,已经连续触碰到了三道红线。
 
    除了这些之外,金茂、阳光城、中交、格力、雅居乐、珠江、碧桂园、绿城世贸、新城等房企,都或多或少的触碰到了1-2道红线。
 
    盘了一圈只有万科没碰红线。
 
    可见短期内房企们(除了万科)都没资格发债借钱,融资渠道又被堵死了一条。
 
    要知道房企一直就是靠融资,高周转存活。
 
    原来房企融资都是模糊的监管,漏洞也很好钻。
 
    突然出了一个标准这就很难办了,现在不仅控制信用债还要对信托、资管产品和海外融资,进行全方位的监管。
 
    口子基本上是堵死了。
 
    这事儿我查了下,虽然没实锤,但还真不是空穴来风,房企这段时间发债确实有点过头了。
 
    中国指数研究院数据显示:
 
    7月份房地产行业信用债发行规模达642亿元,同比增长29.1%,环比增长86.1%;过去3个月海外债连续增长,7月发行规模508亿元,环比增长30.6%。
 

 
    同期房企信用债平均票面利率为5%,环比提高0.6%,创下2月份疫情爆发以来的利率新高。
 
    可见,随着持续的收紧,房企的日子是越来越苦了。
 
    另外一件事儿,可以说是给已经过的“苦兮兮”的房企,再浇一盆冷水。
 
    银保监会郭树清主席在2020年第16期《求是》杂志发表文章《坚定不移打好防范化解金融风险的攻坚战》。其中提到:房地产泡沫,是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。
 
    说明监管层十分清楚,十次危机九次房地产,要尽量切断金融和地产之间的联系,一个主要手段就是给房地产降杠杆,限制开发商发债。
 
    这些都说明房企的一个钱包要被没收了,日子不好过了。
 
    很多朋友就问了,房企不好过了不是挺好的吗?
 
    这是我一直想看到的结果,但这跟我们老百姓有什么关系呢?
 
    关系真的不小!
 
    根据国金证券的统计,近几年,房企融资来源中,房地产来钱的主要方法就是包发行股票、债券融资,或者销售回款。
 
    而现在,房地产股票一直趴着,债券融资这块又被卡的死死的,就只剩下卖房这一招了。
 
    为了解决现金流的周转问题,一些房企,大概率会在个别项目上,给出降价优惠。
 
    尤其是上半年拿地比较多的一些民营房企,没有国家资金兜底,资金压力会更大。
 
    对于一些有刚需、急着买房的人来说,就是个机会。
 
    没准儿,这次能占个便宜捡个漏。
 
    但是投资的朋友就要谨慎了,现在你手里的房越多风险就越大,谁也不知道未来政策的走向,而且房地产税就像是山洪随时可能来,保留现金流做一些其他投资分散风险非常必要。