2023年对于很多新盘来说仍是难熬的隆冬，虽然今年多条利好政策刺激，“去化难”问题依旧没有得到改善，甚至比去年更加严峻。
成交方面，2023年，截止目前新房住宅总成交量共33974套，和去年相差不大，成为近六年第二低，仅略高于2018年。
供给端方面，2023年新房住宅供应量却创下新高。2023年新批准预售商品住房共72101套，新批准预售商品住房面积685.8万平，相比去年，推售面积增加了49.2%，也是近9年来新盘住宅推售面积最高的一年。
再加上之前去化不好的新盘，在如今的市场依旧去化难，因此，连续两年低迷成交的市场背景下，深圳新房住宅存量也创下新高。截止目前，深圳全市新房住宅可售套数51910套，全市新房住宅可售面积高达522.5万平，是自2020年以来的新房存量水平创下新高。
从新房、二手房成交比例来看，二手房成交开始回赶新房成交量。
在2018年，深圳二手房成交量实际是远超于新房的成交量，这种情况一直持续到2020年。直到2021年208指导价政策调控后，在连续两年的市场调控和疫情影响下，不断下滑的成交量和成交价，加上整体经济不景气的大环境，动摇了很多买家买房的决心。
不稳定的二手房市场成交，让很多改善买家选择观望。而对于刚需买家来说，他们则优先选择倒挂明显、楼龄更新的核心地段的新盘，新房市场成交量逐步拉平甚至赶超二手房成交量。
这种情况从2021年开始，一直持续今年年末。由于二手房市场成交价持续走低，新房则受到限价影响，倒挂优势不在。今年8月到11月，深圳二手房成交量连续四月反超新房，2023年二手房成交总量回赶新房成交量。
市场供应不断增加，新盘库存无法消化，面对大批量的去化压力，开发商为了卖房也拼尽全力，折扣、特价房等优惠手段花样百出，甚至还有打着“零首付”旗号的新盘推广。
前海，得益于限价和地段优势，之前这里的新盘屡屡日光。然而，从2021年开始，楼市调控加上疫情的双重施压，成交变得愈发艰难，新盘日光门槛抬高。
比如招商领玺三期--招商臻玺，今年10月开盘，开盘均价10.2万/平，开盘当天去化率仅53.7%。反观招商领玺一期和二期，开盘均价虽然高于三期，但都能当天日光。
深业云海湾，今年6月份开盘，地理位置相比两年前的开盘的天境花园更具优势，但开盘均价却相比天境花园跌了2万/平，并且开盘当天也并未做到日光。
没有对比，就没有伤害。之前的一房难求，现在的一房难售，一字之差，却是天壤之别。同样的地段，同类型的产品，同样的均价，新盘能否日光只取决于开盘的时间点。可想而知，当年的日光盘若放在现在的市场，去化真的不好说。也不排除2年前涌入新房市场的业主，现在正面临“亏本供楼”的风险。
02 二手房市场：价格全线下跌，业主亏本卖房
截止到12月26日，二手房网签量已经突破3000套，预计本月成交量将超过3500套。同时，2023年全年二手房住宅成交量共32317套，相比去年增长了48.9%。去年二手房住宅网签量为21701套。
但把时间拉长，今年的市场成交依旧非常严峻。2023年总成交量是近六年来第二低，仅高于去年成交。截止目前，2023年月均二手房住宅成交量约2680套，相比2021年之前深圳二手房月均5000套枯荣线，仍是腰斩水平。
从成交量趋势上看，二手房成交呈阶段性地活跃，3-4月和11-12月均超过3000套，也算是二手房市场成交的高峰，而这两个时期的活跃也是通过硬刚需的拉升，尤其是学位房，即便成交量价大跌，需要学位的家庭该买房还是得买。
成交价方面，当前无论是刚需、豪宅还是学位房，能成交的都是笋盘，成交价顺势走低。
刚需成交踩踏，成交价跌得惊人，直接一夜回到“解放前”。
花样年花郡，28平1房，最新成交价181万，东南向中层，单价跌至6.46万，相较于高峰期跌了57.8%，已经跌回2019年。
阳光里雅居，11月成交一套45平2房，最终成交价390万，相较于今年4月的成交，还要再降120万，首付基本跌没了，直接跌回2016年。
豪宅团灭，投资客扛不住了，开始降价甩货。
双玺三期最近成交一套425平大平层，最终成交总价7300万左右，是双玺425平首次跌破9000万的成交，去年6月成交同户型11000万。
太古城南区62平2房，最新成交价790万，该户型在2017年成交价780万，太古城南区已经跌回2017年。
熙龙湾一期的一套203平5房，3年前几个投资客合资购买，算上税费至少3000万起步。如今房子刚满三年，就着急卖出，最低可接受3000万成交，业主为了出手也只能亏本卖。
学位房已死，学位价值再难支撑房价，泡沫被挤碎。
“海德三宝”之一的滨海之窗，一套138平4房，最新成交价1700万，基本接近2018年的成交价。
南外高新学位房，中信海阔天空，144平4房，10月成交价1750万，均价12.1万/平，跌破近三年成交价谷底。这套成交已经无限接近2019年的成交水平。
宝中学位房，中粮天悦壹号，89平3房，最新成交价880万，单价9.9万为近四年最低，已经跌回2019年。
不断下滑的市场成交量和成交价，让买家失去信心的同时，也让业主更焦心。
放盘量逐月激增，最高峰时放盘量直逼6万。
急剧攀升的放盘量、不景气的市场成交，让很多业主失去了卖房的信心。他们除了大幅降价以外，已经没有任何卖房的利器。面对这两年不断下滑的成交价，即便是在核心地段的房源，业主亏本卖房的业主已经不是个案。
卖房成为了这两年业主最大的难题。
海怡东方花园，位于南山科技园片区，带南山顶级学位——南外高新学位，今年年中一套77平2房业主，买来才刚满三年、由于资金原因着急卖房，只是没想到遇到当下的市场，已经亏本近百万也要硬着头皮亏本卖房。
宝安的业主就更痛苦了，一手房买来六年的时间，如今出售只能按照买入时的价格卖出，白供楼6年。
就连是网红豪宅片区深圳湾业主，同样要面临亏本卖房的窘境。
看得见的是价格，看不见的是心酸。
曾经加个垃圾桶都要涨价的深圳业主，已经一去不复返了。
03 政策方面：持续宽松的贷款政策及税费政策
—— 4月20日，深圳二手房指导价与贷款脱钩，二手房参考价已经名存实亡。
—— 7月13日，深圳“双证合一”政策正式落地，释放了很多双证业主的名额，同时刺激了双证大户型在市场活跃，让置换家庭有了多一重的选择，对于双证也主来说，也给了他们更多买房和换房的机会。
—— 8月31日，“认房不认贷”政策正式执行，针对“卖一买一”的置换家庭来说，进一步降低了其购房门槛。
—— 降低二套首付至4成，从11月23日起调整二套住房最低首付款比例。二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%，进一步降低了居民购买二套住房的购房资金门槛，有利于更好满足刚性和改善性住房需求。
—— 重新调整深圳普通住房标准，取消750万的豪宅线，只以面积来计算，对于很多750万以上置业者和换房家庭来说可以省下不少税费。
今年政策的主要是在贷款层数和税费降低（取消豪宅税）方面，2024年可能会在限购方向继续放松。
