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随着楼市进入下行期,保交楼成为不少地方的难题

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随着楼市进入下行期,保交楼成为不少地方的难题

 

随着楼市进入下行期,保交楼成为不少地方的难题。

由于多轮疫情冲击等影响,今年以来郑州已售商品住宅中停工、半停工的项目数量大增,引发较多关注。

10月6日,郑州市公布,通过多措并举推进保交楼,目前已排查出的147个已售停工、半停工商品住宅项目中,有145个实现全面、实质性复工,郑州“保交楼、稳民生”专项行动取得重要阶段性成果。

复工只是第一步,确保持续性复工才是关键,对于资金需求庞大且处于开工高峰期的郑州房地产市场而言,这无疑仍有许多考验。

多措并举初见成效

在145个复工项目中,包括备受关注的郑州高新区永威金桥西棠、中原区啟福城、管城区鑫苑国际新城、新郑康桥那云溪、金水区豫森城等。

郑州高新区永威金桥西棠销售人员告诉中国新闻周刊,该项目目前已复工。

此外,两个未复工的项目中:新密市凯旋山项目进入破产重整程序,新郑市盛华学府项目开始破产清算,预计11月底前可实现复工。

自9月7日部署“保交楼”专项行动以来,30天里,郑州打出了一系列组合拳。

在郑州市的统筹布局下,郑州公安系统围绕非法集资、偷逃税款、挪用资金、骗贷等常见涉房领域犯罪开展调查取证,共约谈147家停工项目企业562家次,累计受理房地产领域违法犯罪案件50起,立案侦办31起,采取强制措施37人,限制出境人数250人,促成资金回拢85.06亿元。

郑州法院系统构建“一楼盘一法官”工作模式,共解封相关项目37个;解封土地21宗,解封土地36.6万平方米;解封房产379套,解封房产3.08万平方米;解封账户380个,解封资金8.62亿元等。

郑州财政金融系统已落地4个项目18.7亿元银行配资,批复7个项目13.24亿元银行配资;同时争取中原银行“保交楼”专项贷款授信额度50.1亿元,拨付平台公司32.6亿元,推动郑州银行专项借款配资已过会审批56.92亿元,投放18.42亿元;市地产纾困基金已确定落地项目8个,涉及总投资27亿元;首批购买人才公寓2万间,涉及金额57亿元,正在按建设进度节点陆续拨款。

郑州住房保障系统积极申请国家专项借款,获得首批70亿元专项借款资金支持,目前70亿元专项借款已经足额拨付至具体项目的政府监管账户。

同时,郑州市全面压实房企自救主体责任,督促企业通过处置未开发土地、在建项目和资产、公司股权等方式瘦身自救、断臂求生,筹集资金125亿元,涉及78个项目。其中,通过优质资产抵押借款21.86亿元,通过股权转让变现2.4亿元,通过退还土地变现1.2亿元,其他渠道获取资金92.4亿元。

对于接下来的资金安排,郑州市纾困基金专班“十一”长假期间已经与信达资产、中豫建投就省市纾困基金加强合作达成一致意见,初步同意由河南省纾困基金受让市纾困基金50亿元,用于支持郑州市“保交楼”项目复工建设。

58安居客房产研究院分院院长张波告诉中国新闻周刊,这些政策主要分为三类,一类是通过资金注入,解决项目短期资金流动问题,盘活停工项目,如纾困基金、专项借款等;第二类是改变项目属性,如一些项目转换为棚改项目、一些项目收购后变为人才公寓等;第三类是通过压实房企责任瘦身自救,打击资金非法抽逃,从房企端回笼项目资金。

张波表示,此次郑州市多措并举,根据不同房企不同项目制定不同的处理措施,并且参与部门较多,力度较大,充分体现当地保交楼的决心。

开工高峰期需充足资金

目前郑州复工保交楼的态势较好,但更要看后续复工的实质性进展,毫无疑问,资金是复工的最关键因素。

据安居客房产研究院不完全监测显示,截至8月底,郑州涉及停工、延期交付的问题项目共100多个,合计规划建面约6300万平方米。这些项目的开盘时间普遍在2019年以后,交付时间普遍在2021年及之后。其中,原本2021年交房但出现延期的占比达23%,2022年交房但出现延期的占比达28%,2023年交房但进度延缓的占比达23%,2024年交房但进度延缓的占比达13%。

一家房企工程负责人告诉中国新闻周刊,交房前涉及装修、基础设施、景观、道路等多项工程投入,正是使用资金的高峰期。

从上述安居客统计的郑州停工项目来看,87%的项目交房时间在2021年之后,其中2022年原定交房但出现延期的项目最多,这意味着,当前的资金压力是较大的。

从目前看,郑州已经落实的各类资金在数百亿元,其中,纾困基金已落实数十亿元。

“一方面,需要加大房企端的资金回笼,但另一方面,由于房企普遍面临较大的债务压力,从外部注入资金的重要性更加凸显”,张波表示,郑州地产纾困基金以100亿母资金去撬动更多的社会资金加入,是充分利用金融工具实现保交楼任务,但目前从外部注入的资金仍显不足。

一是市场对房企普遍缺乏信心,导致介入债权基金的意愿不积极,而政府纾困基金规模有限,导致“僧多粥少”;二是当前有限规模的资金池,自然提高了对房企或项目的筛选标准,而符合要求的并不多;三是,对于需要收并购的和破产重组的项目而言,对其进行有效评估需要花费大量时间。

根据郑州市公布,目前已排查出147个已售停工、半停工商品住宅项目,但在当前的市场环境下,停工风险是否会蔓延也值得关注。事实上,这147个项目仅仅是已售停工项目,但是对于许多未售项目而言,随着进入施工期,其资金和销售难题也值得关注。

统计数据显示,2021年,郑州商品房屋施工面积20503万平方米,住宅施工面积14002.3万平方米。商品房新开工面积3169万平方米,同比下降3.7%;其中,住宅2490万平方米,同比上升9%。

这意味着,当前,正是郑州房地产项目施工的高峰期,也是资金急需的时期。

以河南龙头房企建业地产为例,在郑州,下半年建业地产有8个项目要交付,共计117.6万平方米,包括郑西联盟新城六期14.62万平方米;另外有两个项目开工建设,其中包括28万平方米的诚园三期项目。

此外,建业地产在郑州还有大量的在建项目,这些同样需要不菲的资金投入。数据显示,截至2022年6月30日,建业地产在建项目192个,在建项目建筑面积3143万平方米;其中位于郑州的项目24个,建筑面积为700万平方米。

在此前郑州市首批房企保交楼纾困座谈会上,建业正是其中之一。

随着河南省铁路建设投资集团正式入股建业地产,建业地产通过股权融资的方式获得了资金和国企背书,但短期来看,随着大量项目进入施工期,建业地产仍需要较多的资金支出。

而在今年前9个月,建业地产销售总额193.63亿元,同比减少56.0%;总合同销售建筑面积273.03万平方米,同比减少53.1%。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池向中国新闻周刊表示,开发商销售收入下降,势必对保交楼产生一定的负面影响。

行业良性循环是长久之计

张波表示,对于保交楼工作,还需要重塑市场信心以促进行业良性循环,从市场端解决资金问题。

国庆期间,郑州住房公积金管理中心发布通知,自10月1日起,郑州首套个人住房公积金贷款执行新的利率,五年期(含五年)以下由现行的2.75%下调至2.6%,五年期以上由现行的3.25%下调至3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率保持不变,即五年期(含五年)以下为3.025%,五年期以上为3.575%。

在稳定房地产市场的政策背景下,今年以来,郑州已出台一系列楼市纾困政策。今年3月,郑州开始松绑“认房又认贷”,打响楼市政策调整“第一枪”;4月,郑州市推出10条“青年人才新政”,吸引更多青年来郑州;6月,郑州重启棚改房票安置政策;9月13日,郑州拟进一步放宽中心城区落户条件,凡在中心城区具有合法稳定就业或合法稳定住所(含租赁)的人员,不受社保缴费年限和居住年限的限制,可在郑州申请落户。

随着郑州楼市政策的松动以及保交楼工作的推进,郑州楼市的成交有所好转。

8月份,郑州全市房地产开发投资比7月份增加24亿元;商品房销售84.61万平方米,同比实现了正增长;9月份,郑州全市商品房销售106.05万平方米,环比增长25.34%。

赵秀池向中国新闻周刊表示,随着适度宽松的房地产调控政策出台,加上市场态势的变化,为推动“保交楼”创造了良好的条件。

不过,从今年1—9月来看,郑州楼市整体成交同比下跌仍然超过三成。

另外,统计数据显示,2021年郑州市房屋实际销售面积2699.3万平方米,下降21.2%;销售金额2608.5亿元,下降22.6%。与此同时,郑州市2021年的GDP为1.27万亿元;人均可支配收入为3.95万元。

从经济发展水平和购买力来看,郑州楼市仍需市场、政策等更多支撑因素。

今年十一期间,郑州部分项目成交量大幅上涨,其中,鼎盛阳光城国庆假期7天卖了300多套房子,成为当前的销冠项目。

该项目一位知情人士表示,该项目最近开盘的一批特价房源价格在12000元/平方米,比其他楼栋价格便宜了近3000元/平方米,由于价格降到消费者的心理价位,自然抢手。

张波表示,无论从人口增长还是从城镇化建设角度看,郑州还是有很大发展空间,随着楼市政策及人口政策的松动,市场仍有较大的购买潜力。

赵秀池表示,楼市政策需要因城施策、一城一策展开,各地应该根据城市化情况及房地产市场现状,制定一系列促进房地产企业良性循环、支持合理性购房需求的政策。