今年的楼市，走出了从未有过的曲线

• 房价上涨，租金下跌，此前从未有过。
• 一二线市场快速复苏，日光盘、地王、万人摇等火爆现象再现江湖。三四线市场，首付仅X万、特价房、买房送家电等“促销名词”时隔4年再次出现。这一幕“冰火两重天”现象，此前极其罕见。
• 一手房涨价，二手房下跌，此前从未有过。
• 有钱人争相借贷买房，深圳“离婚潮”为房票名额、深房理协助7蟹姐姐魏静“结婚”为房票名额，明码标价3万1次名额；而穷人相信现金为王，发誓3年不买房，房价跌一半。
• 4月、5月主要城市成交量恢复同期水平，市场信心大振；可百城新建商品住宅存量连续17个月上涨，存量高达4.7亿㎡。
• 甚至，连曾经房价不可一世的苏州，这个GDP排名普通地级市第一的超2万亿城市，4-5月楼市还热火朝天，进入6月，冰山指数却显示出房价下跌的现象。
• 而作为全国楼市风向标的深圳，5月房价停涨，紧隔壁的东莞却意外拿下了二手房涨幅全国第一的“桂冠”。
• 另据海外调查机构显示，同样受影响的美国、英国等，也出现房价上涨但销量下降的现象。

这一幕幕神奇的景象，轮番上演。2020年的房地产市场究竟怎么了？

原因很简单，但说出来挺悲伤的。

先来谈谈为何租金出现下降？

中泰研究所6月发布了名为《全球经济低迷下房价上涨之谜》的文章，里面谈到“房价的决定因素是商品房的价值，价值的决定因素是未来租金的贴现”。

这句话什么意思呢？房价是基于商品房的价值而定的，但这个商品房本身的价值，应该是取决于未来租金的变现。

非常好理解。房子是用来住的，除了自住外，还可以租赁给其他人居住。那么，这个租金的市场水平，就应该正确反映商品房的市场水平，也就是房价。

而在今年特殊背景下，购买力下降、购买需求下降，自然租金也应该得到下降，这是非常合理的市场反应。

可是，为何房价是上涨的呢？

中泰研究所列了一个数据：自2017年以后，深圳房价与租金的关系从弱正相关变成了负相关，相关系数从正数变成了负数。也就是说，房价与租金的相关性，背离市场常规逻辑了。

说直白点，深圳的房子，从居住属性大幅向投资属性靠拢了。房子，不再是以租金这个市场化的水平衡量价值了，而是用货币总量来衡量。

这个货币总量哪来的？不用我多说。问题是，为什么这些货币，没有出现在你的手上？

举个很心碎的例子吧。

前段时间杭州出现数万人摇号不足1000套房子的事，银行冻结资金就高达240亿。有人算过，存银行10天，利息就能达到6000万。

为什么出现万人摇，相信如果关心楼市的话，应该已经清楚了。这里想说的是，对于这数万人而言，能够拿出80万、100万再买1套房子。并且只要买到，理论上每套就可以赚到100万。

那这个钱，普通人赚得到吗？赚不到。

不谈有没有购房资格，普通人连拿出赚这100万的首付钱也拿不出来。

包括前段时间，我们高谈阔论的贩卖熔喷布、开口罩厂、上生产线生产头盔。几天回本这样的故事不断刺激着我们的神经。可这些钱，普通人赚得到吗？

问题就出现在这里。

在赚钱速度这件事上，富人远远超过中产，中产超过普通人，普通人远远超过穷人。所以，虽然货币蓄水池容量增加了，雨露均沾了，但大部分依然进了中上阶层人的口袋。

房价由买房人决定，租金由租房人决定。买房人中大部分是富人，所以只会不断追涨。租金大部分是普通人，甚至是穷人。购买力下降了，租金自然下降。

看到这里，以上种种怪象就非常容易解释了。

种种怪象得到解释

富人主要集中在一二线城市，所以一二线房价看涨。即便是三四五线的富人，也削尖了脑袋想要挤进一二线，更加加剧了一二线房价的上涨预期。至于剩下的三四五线普通人，和留在一二线城市的普通人，对于房价能有多大支撑呢？答案是微乎其微。所以，三四五线大部分地方，房价真的到顶了。

至于4.7亿平方米的商品住宅存量，扒一扒就知道大概的分布了。答案也异常清晰，三四五线和冒进的部分二线占了大多数。

至于苏州最新房价冰山指数下跌，我也检索到了原因。吴江区5月份有一批安置房集中签约备案，到了6月份就没有新增备案了。所以，冰山指数呈现下跌不过是偶然现象罢了。

至于二手房价格下跌、新房追涨，看看抛售主体是谁，买入主体是谁，就一清二楚了。

还有我们常说的空置率超过30%，户均1.5套房，住房市场已经饱和等等，一切的现象都有了解释。

但我们依然要思考一个问题。当一二线的商品住宅，更多承担起投资属性的功能时，仅持有1-2套的多房群体该如何变现呢？当然，想想海马汽车去年依靠出售401套房子保住了上市公司的壳子，今年又来一波145套房子的抛售潮。说明韭菜年年有，也许明年会更多。