同样的配方，是否还能生产出同样的味道，这是摆在当前房地产行业专家面前，需要紧急思考的问题。十年前全球金融危机之后，各大央行放水加码，迅速让经济发展重回正轨。今年的全球新冠应对，放水同样巨大，从各大央行规划来看，大有超越之势。
当然，我们也不会例外。
而上一次放水，给房地产行业留下了深刻的印象，水到之处，房价上涨加速。如果把现在的房价和2008年的房价比较，平均涨幅都已翻倍，很多城市上涨了2至3倍。这就是当前房地产行业专家，包括炒房团都在思考的事情。2008年的大放水，导致2009年房价开启轰轰烈烈的上行之路。
现在呢？
同样的配方，是否会出现同样的房价上涨行情。
要回答这个问题，我们从五组数据对比来寻找答案，当前的楼市与2008年的楼市有何不同？
第一个数据，央妈“放水”的数量。
看央妈放水的力度，重点看M2增速指标就行。M2增速越高，放水总量越大，推动房价上涨的力度也就越强，这是历年来被买房人认同的真理。
从数据上看，2008年国内M2增长率18%，09年更是达到惊人的28%，这个增速，房价不涨才怪呢。只可惜，当时不懂得这个道理。
那么今年的M2增长率是多少了，最新的数据，已经由8.8%增长至11.1%，重新站上两位数的大关。但是，与2008年的18%还有很长一段距离，至于2009年的28%，估计再也无法达到了。
同时提醒大家，M2这个数据目前来看，还会处于上行之中，希望大家密切注意。
39.9元买不了什么，
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第二个数据，房贷与经营贷之间的差距。
2008年银行住房贷款利率约4%，而企业经营贷款利率10%，企业融资成本高，买房贷款成本低。
今年的利率与2008年大不相同，根据央行于5月20日公布的数据，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。而房贷利率的执行同时属于一城一策的范畴，加点在15至35个基点之间。
从房贷利率上看，2008年鼓励买房，2020年强调房住不炒，不靠房地产刺激经济。。
经营贷款利率对比目前房贷利率优势已经不复存在，站在加杠杆买房的角度，购房者可以先休息休息。
第三个数据，城镇化率。
中国社科院发布《城市蓝皮书》显示，截至2008年底，中国城镇人口突破6亿，城镇化率达到45.7％。2019年底城镇常住人口84843万人，常住人口城镇化率为60.60%。十年时间，城镇常住人口增加了24843万人。
按国际通行的情况来看，当城镇化率超过60%之后，农村进城的人开始回落或停止，人口的流动主要是低竞争力的城市向高竞争力的城市流动，三线及以下城市人口开始出现负增长。
第四个数据，出生人口。
根据国家统计局公布的数据显示，2008年，新生儿数量为1608万人。2019年，我国人口全年出生人口1465万人。新生儿出生量再创新低。
第五个数据，城镇居民户均住房套数。
2010年，我国城镇居民家庭户均住房为1.02套，2008年只会更低，暂不估算。而当前的城镇居民家庭拥有多少住房呢，根据央行的调查报告显示，为1.5套。住房的增量空间还有多大，你还想存几套房子呢，这是一件值得买房人深思的事情。
