"四月二手房网签13000，套环比上涨近七成，五一小长假大中介成交2500套，与去年五一同期相比，成交暴涨，学区房量价齐升。"相信大家最近在朋友圈或者微信群里了解到相关房产信息都是房价又涨了，成交又涨了多少？ 其实啊，每年的这个时候您回忆下是不是都是这样。
这三年每年都是如此，和17年3月之前有什么区别呢？唯一的区别，就是现在楼市出现两种声音了，一种是楼市春天派，专注于研究楼市拐点，觉得房价随时会拉升，另一种，也是大部分朋友的声音，已经习惯了这三年的季节性，周期性的成交特点，在没有出台政策的情况下，大家已经认可房住不炒，房价平稳的走势，这个春节和疫情期间积攒的需求，会逐渐在几个月被市场消化，进入下半年，学区需求降温，市场回归平稳。
但为什么大家每年春夏仍会焦虑，除了一些外力之外，我觉得恰恰说明了北京强大的购买力，该买房的都买了，一大半不关注楼市了，但每年会产生大量的新增购房需求，这些新增的需求纠结买还是不买，担忧买了跌，不买涨，很容易受市场成交量波动影响判断。
所以我想给最近打算买房的这部分朋友泼盆冷水，您啊，清醒清醒，知道自己想要什么，了解怎么识别网络上的各种消息，怎么独立判断未来楼市的走势，包括区域和楼盘如何选择等等。
第一， 信息识别
举个例子，开篇讲的那些数字，像我们平常关注建委上的二手房住宅网签量，这个数据也是所有官媒，专家，爱好者等人判断北京二手房走势的一个重要参考依据，什么意思呢？就是通过这个二手房住宅网签量，您能知道近几年市场整体的一个成交走势，包括价格趋势。比如你会得出，一旦网签量触碰到2万的量级，可能会触发调控政策，而一旦低于1万套以内的网签量，说明楼市不太活跃，相对来说价格会好谈一些，但每天的数据会滞后一些。
也有朋友关注一些中介公司发布的"实时"成交数据，但实时成交数据很高就意味着楼市好起来了，就一定要涨价了吗？这个也不绝对，因为有两点是非常关键的，现在一天500套成交，这个500套成交能持续一个月，还是两个月呢？不能光看1,2天的数据就得出结论。还有跟上个月对比，跟去年的同期对比，它的成交变化是什么样的？成交是否量级是否到了1万5，还是2万呢，如果提升了一个量级的话，那你可以说量变带动价变，北京的房价有可能上涨。
另外，我们经常参考网上的一些消息，别人拍着胸脯说这个房子很好，房价要涨了或要跌，这是别人说的，你要问问他说这个话的基于的立场和缘由，别光听呵，您也需要验证去核实。
简单举例，有人说某个小区好，说某个小区千万别选，您需要脑子里有根儿弦儿，他说的这个小区真的好吗？为什么别选？这个房子到底怎么样？好不好卖？想了解这些，很简单，你是不是该跑跑盘呀？你去了解市场啊，就能验证房子是真好，还是真的不堪呢。我曾经直播说过，我的主要工作就是踩盘，把楼盘的优缺点分享给你们，每次跑盘我帮你了解七成，你们就能更高效的看房，去挖掘到我没看到的那30%，别嫌看的房多，更纠结，看得少了，才容易采坑，看得多了，有了对比，才知道自己更想要什么，才能发现更好的房子，做好准备工作，明确第一需求（问问自己真的明确了吗），再去看房，就不会纠结。
第二， 房价到底是涨了还是跌了？
如果现在这个市场环境下，还有人跟您预测2020年下半年要涨，2021年反弹，这种是不负责任的言论，理由很简单，近三年楼市数据就摆在那里，整体数据不能代表个例，除了判断大势，对于急需买房的刚需族来说意义不大。刚才说了短期内市场价格平稳，存在议价空间的行情大家已经达成共识，一看数据就是议价空间3%，4%，但你要知道，具体到房源，到底哪个区域涨了哪个跌了，跌得多还是跌的少，这个才是您需要思考的，交通，地段，户型各方面都很优质的房源，他就有可能只有1%的议价空间，甚至有的不能聊，但一些边角料或者高总价的豪宅，没准儿就能聊到10%以上，这个是有区别的。就好比平均工资统计，你知道人均10000，不信，那为什么到砍房价的时候，就非较真儿所有房子都得有10%的议价空间呢，现实吗？
当下，还是那句话，大部分房子还是议价成交。
第三，关于学区房
同理，学区政策大家讨论的挺热闹，我也给出了相应的解读，但我始终强调现在的预测没有太大的意义，当然，对于短期内想要买房卖房的朋友是有意义的，之所以说没有太大意义，是因为政策还没执行呢，很多人预期下跌可以理解，给出了下跌幅度预测，对了称神，错了下次继续，但新政具体怎么执行明年才知道，这个才是决定未来西城价格走势的一个重要因素。对于短期内想卖房买房的朋友，卖房的理由很明确，很多人判断西城没有太多上涨空间了，这个时候想换房换一个更好的物业、环境、品质，面积都得到提升的房子是可以换的，而且731之前诚意足的买家多，更好卖；对于买房的朋友就更简单了，731之前，我为了稳稳当当孩子上学什么也别说了，房子出的这么多，价格能接受，量力而行上车；而您要不是急茬儿的话，甚至没有孩子，想着我买房投资挣钱，这种情况，我劝您谨慎，花这么多银子，好好挑一个物业品质更好的房子不香吗？
第四，现在买还是年底买？
现在买年底买也是老生常谈的问题了，刚需，还有急于改善的朋友，兜里钱够了，随时可以上车。您考虑的事儿更应该是钱够不够，买房的压力大不大，有没有遇到合适的房子，选择的是不是称心如意的房子？包括工作稳定不稳定，月供能否正常供上，这些才是你要考虑的重要因素。
而卖房的话，刚才也说了，一定是这个市场相对来说回暖且成交非常活跃的时候，这个时候是您房子最好卖且不太容易被买家杀价的时候，尤其是换房的朋友，守住先卖后买的原则。
第五，买新房还是二手房？
如果您不是学区需求和地段儿控，其实市面儿上的新房选择不少，如果您自住且兼顾保值，佳爷的购房五要素够用了，开发商物业户型地段价格，地铁是标配，目前市面上绝大部分新房的优势就是比同地段二手房价格没有贵出太多，户型格局更为实用，虽然紧凑，但流入到二手房市场的话多一间屋子就能多住人，也更好出租，所以功能性导致他更容易流通。也有朋友说了，限竞房锁死七八年呀，就算我不着急住，我将来换房，也需要很长的周期呀，但您要想明白，未来新供应的地块，限竞房也好，纯商品房也罢，大部分房子地段儿只能越来越向外，如果之后全是纯商品房的话，价格上去是一方面，户型产品即使有小面积房源，但也不是大多数，或者就干脆做高端改善产品了。放眼未来，等几年后，限竞房流入二手房市场，至少现在的房子占了一个地段儿，同时跟这些纯商品房和周边二手房产品相比要么价格有优势，要么户型产品占优，除非新房真的没有合适的选择，您再看二手房也来得及。
第六，要不要一步到位置业
有朋友问刚需要不要一步到位置业，齁老远的地方买个大房子，我觉得您就踏实地能力范围内买一个位置合适，面积别太大，流通有保证的房子吧，本来您兜里就钱紧，还去努一个六环没地铁的房子，虽说是次新是吧，面积也还可以，但生活配套没有个10年看不到希望，想换还卖不出去，自己用着还不方便，后悔了都没发容错，图什么？
改善的朋友您就往大了买吧，尤其是3居再往上换的，现在刚需户型都出到89平的紧凑三居了，再换100平的大两居，110的3居，户型格局过时了，换完也未必够住，不如努一努换个130往上走的大3居或4居，可以保证未来五到十年内不用再折腾了，甚至可能达到一步到位的需求。道理也简单，现在换房成本越来越高，尤其是体现在二套首付成本和利率水平上，您跟刚需购买的逻辑不一样，更多的是考虑居住用途，是否够住，对朝向采光，还能享受一个很好的物业品质和户型这些细节，否则没必要换。
第七，好地段差户型和位置一般好户型新房怎么选？
新房范畴里，好地段儿差户型，相比老旧社区或次新二手房，物业和产品更好一些，比如新的园林设计啊，人车分流，这些是优势，所以将来卖的话还有市场；而位置一般的好户型，至少你在区域内立于不败，就看通勤合不合适，配套发展等得起等不起了，这两个怎么选，我认为，完全看您兜里的钱和您对生活品质的要求了。
