第一篇：怎样理解楼市是政策市
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昨天深圳市住房和建设局局长张学凡就近期楼市的一些热点问题做了回应。强调对房价上涨准备了很多手段，持有环节可考虑房地产税。
“我们不是没有手段，我们准备了很多手段。”他单独列举了经济手段，“比如在交易环节，对高价房采取少杠杆、高利率、高税收等手段，与普通住房差别化;在持有环节，我们接下来也可以考虑房地产税的问题。这些都是在我们的考虑政策里，只不过是根据市场的情况，什么时候出的问题。”
不要相信一些人说的政府没有办法控制房价，房价只能上涨，那是胡说。政府调控房价有100种办法，分分钟钟可以不让房价上涨。
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有人说楼市投资很简单，只要买入核心城市的城市核心地段就可以，他们坚信李嘉诚的“地段、地段、还是地段”，可你会发现，即使是买入京沪的房子，过去三年投资也是亏的。
“京沪永远涨”那是传说，投资房产远没有那么简单。
无可否认，核心城市核心地段聚集了最好的资源，房子确实值钱，这只是看到了表象，是初级投资者的眼光，真正的投资老手，绝不只是看到表象，而会看到更深层次的东西。那就是政策。
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房价是由供求关系决定的，这个没错，可供求关系是由政策决定的。这个政策就是限购，限购决定了购买人群，也就决定了供求关系。
房价是由购买力决定的，这个没错，可购买力是由政策决定的，这个政策就是限贷，限贷决定了用于买房的资金量，也就决定了购买力。
限购、限贷的楼市调控政策对于房价影响很大，其中限贷对房价的影响更大。深圳楼市表现比京沪靓丽，不是深圳更有吸引力，而是深圳的限购、限贷政策比京沪松 的多。
深圳如果执行京沪的限购、限贷政策，分分钟钟房价下跌20%。
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我一直强楼市投资最大的风险是政策风险。因为楼市是政策市，政策会改变供求关系，会影响楼市走势的走向，也会改变投资者的心理。
“房子是用来住的，不是用来炒的”，理解了这句话，就充分理解了楼市是政策市。
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大城市外来人口多，如果每家只买一套房，不投资买房，那就意味着市场上没有空余的房子用来出租，外来的人口就没有房子可以租住。所以在大城市，一定要有出租房，一定要有人投资买房，这个城市才更有活力。这个投资买房的目的，不是为了炒房，而是买房后把房子出租给别人住。
房子是用来住的，你买房后自己住是用来住的。
房子是用来住的，你买房后租给别人住，房子也是用来住的。
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大城市房子最主要的功能是为了满足在本市居住的市民的居住需求，而不是外地人炒作的需求。所以政府会支持本地人买房，特别是本地人的自住需求买房，所以会有限购，限贷的政策。
炒房的目的是为了短期获得高额收益，投资的目的是为了保值增值获得长期稳定收益。房子不是用来炒的指的是你买入长期持有，获得稳定的收益当然可以，可是你如果短期持有兴风作浪则会受到限制。
投资客说深圳房子限售三年不是市场经济，是缩小了供给量，会刺激房价上涨。其实仔细分析你就发现，只限售三年，这个限售的房子在总房源中占比不到10%，影响不大的，但是却精准的打击了炒房客，给炒房客套上了枷锁。
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中国经济还在以较快的速度增长，财富还在持续增加，大城市的人口还在持续涌入，房子总的情况是供不应求，所以房价上涨是趋势。
稳步上涨，小步慢跑，长期上涨既符合城市发展的趋势，也有利于经济，更有利于自住者和投资者买入。政策的目的是为了平缓房价的波动周期，是为了楼市的发展更顺畅，避免出现暴涨暴跌。
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风险是涨出来的，楼市暴涨了，就可能出现暴跌。
机会是跌出来的，楼市暴跌了，就可能出现暴涨。
暴涨会刺激很多人疯狂入市，造成人为的供不应求，刺激更多的资金进入楼市，也让更多的人在高位站岗。
暴跌会让人望而却步，不敢买房，没有人买房，开发商的房子卖不出，就没有钱买地，城市就没有足够的钱来进行市政建设。
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暴跌暴涨对经济发展都不利，稳步上涨符合各方面的利益。
在楼市交易冷清，房价不上涨甚至有下跌压力的时候，就会出台一些宽松政策，扩大购买力，让楼市具有上涨的动力。
在楼市交易火爆，炒房客天天喝酒咧嘴笑的时候，房价暴涨一房难求的时候，就会出台一些严厉的调控政策，缩小购买力，让楼市冷却。
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所以楼市交易火爆的时候，一定要意识到风险要来临了，因为政策随时会变。
2016年底，环京楼市火爆，一天一个价，我当时就提醒严厉调控要来了，大幅下跌要快了。结果在2017年3月，严厉调控政策出台，楼市迅速冰冻，虽然环京利好不断，可房价依然腰斩，套牢了很多人。
2020年初，深圳楼市火爆，信用贷满天飞，人人谈论高杠杆，可突然政策变化了，拿到房本六个月才能抵押了。那些用过桥资金买入的突然发现，桥断了，自己悬在了中间，损失的是上百万，哭都来不及。
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我一直说楼市投资最大的风险是政策风险，是因为楼市交易火爆的时候，随时会出现政策变化，一旦政策变化，你的交易就会面临变局，后面的楼市走势也会面临变局，运气差了，顷刻损失上百万，那是不可承受之重。
我一直说楼市投资最大的机会是政策的机会，是因为严控后房价暴跌了，不仅价格低了，你更容易买入了，也会面临政策变局，一旦政策放松，房价就会出现报复性的价格修复。
