人在红尘中起伏，难免偶尔会事后诸葛。简一老师遥想当年2003年SARS病毒肆虐，给本就发展不充分的楼市致命一击。但随着疫情结束，楼市狂飙突进，房地产行业迎来发展的黄金年代。不少人如今想想，依然悔不当初。

如果当年重金杀入楼市，现在岂不是早已暴富。毕竟，那一年买房的人刚好踏中了此后17年来楼市谷底，疫情拐点与楼价拐点重合。

可惜没如果。　

以2003年那只"黑天鹅"为参照，今年的楼市似乎也逐步进入同样的轨道。首先受疫情影响，楼市陷入了长时间的低潮，但在疫情结束后又慢慢回暖，甚至一些热点城市频频传出豪宅售罄，并要百万茶水费的传闻，土拍市场也连续升温……

那么有关房地产行业的发展真相究竟是什么，已经触底了吗？是继续观望还是入市抄底？这些都是购房者十分关注的话题。

三月38城房价上涨 一线城市已率先回暖

受新冠肺炎疫情影响，2020年一季度房地产市场整体成交出现"寒冬"，创近几年以来季度成交新低。

楼市 "滞销"，开发商深受打击，必须自救，因此推出线上看房，维持项目关注度，并有房企带头降价。例如，恒大推出全国楼盘75折销售，世茂的最高累计优惠也达到85折，复星集团还联合薇娅直播卖房优惠力度空前，都凸显出房企现金流紧张、艰难度日的问题。

但随着疫情结束，全国多地相继发布新规,从推动房企复工复产、提供税收优惠、鼓励刚需释放以及放宽人才政策等方面助力楼市回温，开发商最难的日子似乎已经熬过去了。

也是从3月开始，房地产的各项交易数据开始趋向好转。

据国家统计局数据显示，3月份新建商品住宅销售价格环比中，70城数据中，上涨城市为38个，相比上月的21个增加了17个，上涨城市数量增加；二手房方面，32城房价环比上涨，10城持平，28城下跌，无论是上涨城市数量还是上涨幅度，较2月均有所抬头。总体来看，一二三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅略有扩大，二手住宅销售价格环比微涨。

此外，根据中金公司研究部的数据显示，一季度房地产开发投资同比增速从1-2月的-16.3%大幅回升至+1.2%，各项领先指标均有所恢复。

3月商品房和土地成交面积与金额同比降幅大多收窄至1-2成，其中土地成交额同比录得+6.6%正增长。中金公司研究部的数据表明，伴随着国内生产经营活动逐渐恢复正常，楼市回暖势头已较为明朗，全年基本面各项指标整体大概率将呈现前低后高的大趋势。

整体来看，3月份大部分城市市场成交量逐渐复苏，到了4月，上半月各地市场继续恢复，已经接近去年同期的7成。

具体从城市来看，北上广深都出现了回暖。深圳楼市更是热闹异常， 4月20日，人民银行深圳支行货币信贷处内部发文，彻查"房抵经营贷"资金违规流入楼市的情况。热钱大量涌入，深圳楼市先涨为敬，千万豪宅被秒光，百万茶水费重现江湖。

其后，虽然官方辟谣，深圳房价并未暴涨，但从供需角度分析，深圳每年新增约50万户籍人口，但可售商品房库存仅300万平方米以内，房价如何不涨？

整体来看，今年初受疫情影响，房地产行业复工不断推迟使得市场需求不断累计，这些需求在后期也将被释放，预计二季度房地产市场将迎来成交小高峰。

开发商逆市抢地 一二线城市将成拿地重点

从地产宏观周期来看，降准降息后，一般都会迎来中国房地产市场的上涨，而土地市场是最先体现的。土拍是楼市的测温仪，楼市未来热度如何，在土拍市场一览无余。

疫情后，部分城市为缓解财政危机，纷纷出台土市宽松政策，加之供应的土地质量较佳，所以热度极高，引得房企争相竞争。

贝壳研究院数据则显示，一季度新房成交合计规模降幅近三成，但全国楼面价和溢价率保持回升态势，其中，一线城市成交楼面价同比增长35.1%，环比增长46.1%。溢价率方面，全国各线城市环比2019年四季度均出现大幅回升，同比亦保持上涨，其中二线城市一季度平均溢价率达到14.2%，继续领跑全国土地市场。

据中指院数据显示，上海一季度土地交易活跃，收金近687亿占据榜首，同比增加79%。徐汇滨江的巨无霸地块，以310.5亿元成交，刷新了内地地王总价的记录。

此外，成都天府新区青松湿地宅地、太原万柏林地块、昆明呈贡地块等成交溢价率均在40%以上，带动二线城市土地市场热度上行。

进入4月，全国土地市场进一步回暖，高地价、高溢价"双高"地块频现。

4月22日，厦门迎来2020年土拍首秀。思明区次地块最终以103.55亿元的惊人报价成交，楼面价50599元/㎡，溢价率高达43.8%。这是厦门历史上首次拍出百亿元地块，同时也一跃成为厦门历史榜单单价与总价双料TOP1。

同日，新希望以23.65亿、楼面价破1.8万元/㎡的价格落子佛山，创造了佛山楼面价第二高的成绩。

从拿地房企来看，目前交易主要以品牌房企拿地为主。有业内人士认为，在资金面紧张的大环境下，对于仍有"弹药"在手的开发商来说，此时是绝佳的入市抄底购地时机。

土拍火热的背后,其实也是房企对2020年楼市充满信心的体现。

不过土拍市场从全国来看，亦是分化的，部分城市多宗地块也遭遇了流拍。

中原集团数据显示，今年一季度，全国住宅用地流拍663宗，流拍率高达10%，远高于近四年的任何一个季度。例如，郑州区域多宗土地出现流拍情况。新郑新区2宗住宅用地接连流拍，南龙湖1宗商服用地流拍，焦作3宗地块流拍，濮阳2宗地流拍……

整体来看，今年市场不确定性增强的情况下，房企在战略上对基本面优良的核心城市会更为重视。深耕本地，抱团取暖，一二线城市将会成为今年房企拿地的重点。

央妈放水 利率下调 抄底时机来了？

回顾中国房地产发展史，每一次的波动都存在共性：楼市下行期房价较低，但却是购房者观望情绪最浓的时期。一旦错过，房价又会迎来新一轮上涨。

4月17日政治局会议指出，今年一季度极不寻常，突如其来的新冠肺炎疫情对我国经济社会发展带来前所未有的冲击，稳健的货币政策要更加灵活适度，运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行，把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上。

4月20日，靴子落地！

央妈大手一挥，1年期LPR较上月下调20个基点，将至3.85%；5年期以上LPR较上月下调10个基点，将至4.65%。1年前和5年期基准贷款利率降幅，均创2019年8月份诞生以来最大。

简一老师认为，货币政策还会继续放松，降准、降息等等货币政策工具，还会经常见到，而且力度会不断加码。

长期看，房价稳步上涨是社会财富稳步增长积累的结果；短期看，房价暴涨却是信贷突然宽松的结果。信贷创造的钱是人为控制的，只要一放松，钱就立马多了起来，钱一多只要往楼市流，房价就会暴涨。

对于买房人来说，房贷利率下降，会减少购房成本，今年的购房环境是宽松而利好的。同样的房子，买房成本低了，购买欲自然会增强，久而久之势必造成房价的走高。

受疫情影响，不仅仅是中国，全球都开启了货币大宽松时代。

牛熊交界 何时是购房关键时期？

从政策来看，虽然中央反复强调"房住不炒"，稳地价、稳房价、稳预期，但地方救市之心迫切，从近日被紧急叫停的楼市松绑政策中，可见一斑。

近日，湖北荆州发布通知，停止执行调控松绑的政策。这是继青岛、海宁、广州、济南、宝鸡、驻马店之后第七个放松调控后，很快又被叫停的城市。

不过，大尺度政策也有未被叫停的例子。4月16日，赤峰楼市调控，表述罕见地直白，不仅明确提出要"鼓励个人购房"，还暗戳戳取消了限售。

赤峰松绑背后的一组数据令人担忧：一季度全市新开工面积为零；商品房销售面积同比下降33%；商品房待售套数同比上涨26.7%，住宅去化周期15个月，非住宅去化周期82个月，充分暴露了当前三四线城市普遍面临的房地产压力。

可以说，现在大部分城市对'房住不炒'、'一城一策'的政策还没有准确的判断和趋势把握，各地都在试探摸索。但只要经济不好，房地产政策调松是必然的。

除了上述城市外，全国其他很多二三线城市的调控政策却能够长存，这是因为他们大多在人才引进政策中放宽对落户的限制。人才政策开的窗户大了，也能吸引人来落户买房。这种情况下，限购政策动不动就没有太大意义了。

一二线城市在疫情结束后，在新房打折、松绑措施以及压制需求重新爆发三个因素叠加下，全面恢复秩序。但错失掉春节期间返乡置业机遇的三四线城市，本身库存压力就大，叠加疫情影响更是出现了滞销，未来楼市发展仍是阴云密布。

从全国来看，楼市正处在牛熊分界线，预计整个2020年都是调整期。但分情况来看，房地产市场已经局部回暖，开发商仍然在一二线城市高溢价率在抢地。信贷宽松，利率下调，各地"因城施策"也在不断刺激楼市复苏。

眼下将是2020年购房的关键时刻，尤其是五一前后。如果是刚需的话，抓紧买入，赶紧上车。