我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：星叔您好，坐标河北省石家庄市裕华区，目前一家四口住在90平两室房子里，还有两套老破小房子，准备出售两套老破小购置一套新房，属于“刚改”群体，预计出售两套老破小后可以套现80万，新房首付子弹在60-80万。请问

1.何时出售老破小时机最佳？

2.买新房还是买二手次新房？现在可以出手吗？还是等等？

3.如果买新房，有两个选择要不就是二环内保利，优势地段稍好，挨着地铁，劣势房源可选不多且压力稍大；二是买二环外三环内裕华区融创楼盘，优势户型好，性价比高，劣势区位目前较偏，后续多年后可能配套才建起来。如上从资产保值增值角度如何选择，星叔请指点。

回答：现在属于静淡市，房价整体比较平稳，非常适合刚需改善置换，这样就有充足时间选筹，买到笋盘的概率更大。

我建议买卖可以同时进行，现在开始让中介挂起来，老破小也可以考虑做凤变冰。

置换房子的核心在于，以更低成本买到你想要的房源，而不是老想着更高价格卖出你现有的房源。

不要搞错重点，很多人为了蹭挂盘房源的涨幅等了太久，结果发现自己要买的房源跳涨或被卖掉。换房不一定要卖在最高价，时间不等人，合理的价格就差不多，关键是要先锁住想买的房子。

既然是刚需改善，优先买新盘自住体验会更好，我建议买二环内保利，买房考虑自住同时也要考虑保值升值，重点还是地段，近地铁，这些都是将来房子升值的利好加持，可能前几年压力会大一点，慢慢都会适应

大家买房都是垫垫脚上车的，买对了以后房子带给你的回报其实更多。

 

提问：星叔 0首付买房是怎么操作的？

回答：详见内部分享《0首付+0月供 到底该怎么玩》。

 

提问：星叔，最近各地土拍价格都很高，开发商还不停拿地难道开发商不怕赔钱吗？高地价会不会产出高房价？

回答：近期所拍的土地价格高的原因也很突出。一个是优质土地比较多，另一个是去年的地价较低。还有就是开发商对未来房地产市场并不悲观。

面粉涨了，面包也必然会涨。

地价高涨代表房地产市场供给的成本增加，所以供给曲线要往内移。如果供给曲线内移而市场需求不变，那么价格当然也会上涨。

但是不能单纯说地价推高房价，从现在的市场情况看，房价持续高涨，更主要的原因还是需求旺盛。

现阶段房地产市场以稳为主，不会有大涨也不会有大降，但是随着疫情的结束，购房需求或集中释放，房价有小幅上升的可能。

在地段为王的房地产市场里，优质地段的房子永远是稀缺的，所以高地价必将酝酿出高房价。而能买到的好地段必然越来越少。

买房要趁早，真的不是一句空话。

 

提问：星叔您好，想补充一下情况，工作在北京，社保已经连续交了四年半了，老家在成都三圈层，目前没有成都一圈层的资格，今年有考虑想回成都发展，但是北京社保还差半年就五年有资格买房了，又舍不得断掉，首套房 不知道该怎么选择：应该等半年有资格了在北京买房吗（但是目前子弹又不够北京房价），还是考虑社保转到成都交两年社保等有资格再入手呢？因为怕房价上涨所以最近才在看三圈层房子听中介推荐的新津... 非常希望能听听您的指点～非常感谢 如果选择新津的话，融创翰林学府与领地天府兰台哪个更好呢？

回答：首先谈房票问题 北京房票确实有价值，目前一线城市中上海和北京是最难落户的，既然你已经交了4年半，只差半年没必要现在断。

其次谈城市选择问题 从城市发展机会，收入层次，享受的资源红利等，北京都要优于成都，当然北京房价比较高，一般人上车有压力，如果说你还年轻，我建议不要轻易选择退缩，拼一拼，留在北京。

如果说年纪大了，想回老家成都安稳下来，那也不是不可以，但是我建议把你的户口还是留在北京，不要迁回去，对你孩子以后想去一线都是利好

成都买房可以开发父母房票。成都三圈层可以考虑新津地铁10号线周边，楼盘相比选择融创。

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提问：星叔 你好 坐标广州人 在黄沙大道有套56平方旧楼 后加装电梯 18年亲戚朋友介绍下买了肇庆大旺 发现美院 90平方 70万 毛坯 三楼 贷款三十年 过了疫情去收楼 之前看到星叔你评论肇庆大旺无存在感 我就慌了 1.我应不应该装修之后租出去 2.还是不装修过两三年毛坯卖出去呢 3.大概什么时候卖出去不用亏本 还是有更好的提议 望星叔指点迷津 祝星叔一生健康 平安

回答：肇庆确实不值得投资，城市能级低不说，周边太多城市进行吸血。

大湾区投资主要三个梯队:

第一梯队: 深圳 广州

第二梯队: 东莞 佛山

第三梯队: 珠海 惠州 中山等

所以你有广州房票，投资就真没必要买肇庆，不建议继续投资装修，浪费资金，也不要等2-3年再出手，房子如果不升值，资金就相当于在站岗贬值，还有几年的房贷利息成本，到时只会被深套

建议交房后就开始挂着转手，劣质资产不值得长持，后面投资重点建仓广州，一线城市天花板更高，房子更有价值。

今天聊聊房子要不要出租，核心取决于哪几点：

1、你计划持有的时间，如果2-3年就要翻倍卖出，那么出租可能影响你卖出计划，装修成本可能收不回来。

2、你的装修回收成本，取决于你的装修成本，你设计的出租形式，以及这套房在市场的租金。

3、只要出租，必然有破坏，接受什么样的破坏程度，取决于这套房子本身的条件，以及你后续对这套房的处理计划。

比如，核心区老破小，计划长期持有，原本装修很破，出租需求旺盛。

那么，我可以好好刷白出租，简单装修，用坏再换。再比如，郊区地段的次新毛坯，出租人群少，我宁愿选择空关。

所以，对于租金低的城市，我们优先买入带住家装修房产。

而对于需要长持且租金高的城市，基本是一定要出租的，最终设计成哪种形式出租看房产的情况和自身能力。

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提问：星叔您好！新人首问。坐标：南通。家住启东，2018年老家没有新盘，买了老旧大二手房，感觉现在已经被套牢，有价无市。家里两边老人各有一套类似的房子。问题一：目前有子弹90万，想去南通做投资，南通主城三区都已经涨了一大波，现在买是否合适，具体买哪里合适？另外苏通科技产业园区的房子投资发展是否值得投资？问题二：老家买的不合适的房子该如何处理为好？

回答：1.南通如果是考虑纯投资，没有自住需求，不建议买南通。

南通概念一大堆，该炒的都炒完了，更多都在讲故事，但实质落地的人口导入和重大产业引入不足

房价上涨主要依靠苏州的挤出效应和地王效应拉动，投资并不是特别看好

南通目前就是上涨尾声，现在去投资买入，大概率会站岗，因为概念已经炒的差不多了。

2.启东城市能级太低，所以二手房市场有价无市，而且还是老破大，接盘侠就更少了，如果不住还是建议想办法尽快出手，只能低于市场价看看，不能期望值太高。

子弹90，投资建议优先考虑，破限购买入南京或者苏州，未来利益最大化。

 

提问：你好！我在淮北，想在合肥买房。合肥限购。据说买新房补交社保就行。买二手房不行。我现在在淮北有两套房，一套学区房，老破小，房龄31年，58平方。大约能卖60万。还有一套在近郊，85平方，买抵工程款的棚户区拆迁房，(其实是矿务局卖给自己职工的自己建造的房子)。没有产证。现在能卖36-38万。问:1我是卖两套房去合肥买呢，还是卖一套? 2 买那个位置，总价多少的房子最好? 谢谢！

回答：1.淮北2套房子，投资角度看，都属于劣质资产，建议全部出手，置换到合肥。

2.在过去10年，合肥进步大，城市层级跃迁非常成功。未来10年，依然谨慎看好。人口800万左右，未来增长到1000万以上没问题，会成为国家核心的大城市之一。合肥的产业结构比较合理，汽车、家电、芯片、人工智能、高科技各种行业都有。另外合肥的米字型高铁规划，也让它在高铁时代下，具备更大的资源流动优势。

合肥被称之为霸都，我的理解是安徽省非常强调合肥的首位度，省内并没有另外一个强力城市可以与合肥竞争资源。这些都是它城市能级上的优势。

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