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楼市“膨胀”,25万亿正式回应!房价要涨多少?

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楼市“膨胀”,25万亿正式回应!房价要涨多少?

新一轮投资计划来了,各大省份相继开始。

截至目前,有超过15个省份有了自己的投资计划,例如重庆、河南、云南等,还有的省份正在酝酿和规划当中。根据闪电新闻报道,仅仅7个省市就有超过25万亿。

 

大家都知道,发展经济、拉动经济的主要有3驾马车,分别是消费、投资、出口。在这3个方面,又可以简单划分为投资、需求。消费属于内需、出口本质上属于外需,虽然这两个方面也能拉动经济上涨,但是周期很长,这是让人们掏口袋的事情,需要自愿消费和购买,就算有政策,也不一定立马见效。

 

但是投资就不一样了,可以规划投资到哪里,然后有计划地实施,想加快速度就可以加快速度,效果立竿见影,投资到哪个方面,那里就会快速发展起来。

在每一次的事情面前,为了促进经济发展,三驾马车总会被提起,只不过使用的方法和尺度不同而已,在平稳发展期,内需和出口是重点,投资增长平和;在特殊时期,就需要加大投资进行适当激励。

楼市“膨胀”,25万亿正式回应!房价要涨多少?官媒“7字”回应

 

 

这不免让人想起了12年前的4万亿投资计划,从此拉开了我国房价上涨的序幕,从2008年开始,我国房价总体一路上浮至今,在2008年之后的3年里,房价涨幅最快。

 

楼市“膨胀”,25万亿正式回应!房价要涨多少?2020年的这些投资计划,会不会经历类似的情况,进而带动房价快速上涨呢?笔者认为,情况已经不同,结果也不会相同的。

 

一、国家对楼市调控并没有放松,平稳仍然是主要的,官媒“7字”回应。

国家对房地产的调控始终没有停止过,进入2020年之后,楼市销售不佳,房地产开发商回款变难,于是很多城市出台了不少关于房地产的政策来帮忙,例如给房地产开发商延期缴纳土地出让金、给他们更多的贷款支持。

 

但这些都紧紧围绕在“开发商端”,而不是“购房需求端”,房地产发展如何、房价会不会上涨,关键是看供需关系的变化,只要房地产市场的潜在需求没有爆发出来,那么房价就不可能大幅上涨。

 

控制商品房需求数量的是“限购、限售、限价、限贷”这4个核心措施,只要这4点不变化,那么纵然你有多么想买房子,但是可能资格不允许、也可能是没有贷款能力所以买不起房。最终也只能无计可施和作罢。从当前的诸多城市政策来看,涉及到这4点调控变化的很少,也可以说是没有,所以不用考虑房价涨跌问题。

楼市“膨胀”,25万亿正式回应!房价要涨多少?官媒“7字”回应

 

 

对于现在人们考虑可能房价上涨的情况,官媒经济日报在《楼市纾困必须坚持“房住不炒”定位》再次阐明观点,官媒用7字表示“要防止调控失控”,一方面对于受到影响的房地产企业可以进行支持、对于受到影响的行业进行政策帮助,但是也要考虑经济的稳定发展,同时要防止“失控”,防范房价可能出现过快上涨的情况出现。

各地既要出台政策帮助房企减轻困难,稳定经济发展,也要防止调控“失控”,房价快速上涨放大楼市风险。——经济日报

二、金融政策趋稳,房价不会有大的变化。

房地产金融政策,这是短期影响房价的直观因素,在2008年的时候,房贷利率频频下浮这是司空见惯的情况,基准利率从当时的高位水平7.74%下降到5.94%,仅仅用了不到半年时间,下行了高达180个基点,对买房人的鼓励性不言而喻

前文说到,市场房价的变化主要看供需关系,关键是需求的多少问题,在一定的时期内,市场上的住房供给是平衡而稳定的,但是需求很容易受政策影响快速增加或者迅速减少,在2008年的时候,随着利率的下调,让不少潜在买房人看到了上车的机会,于是走向楼市购房,这样就导致供小于求进而房价上涨。

 

而在2020年的时候呢?利率已经平稳很久了,从2016年开始至今,房贷基准利率都平稳在4.9的尺度不变,这就无法带动市场潜在购房消费的出现;另外根据央行政策,从2020年3月1日开始,所有存量房贷定价基准利率需要切换至以LPR报价利率为准。

楼市“膨胀”,25万亿正式回应!房价要涨多少?官媒“7字”回应

 

 

很多人都是LPR会下行,通过最近的几次最新报价来看,确实有下行的趋势,但是也表现出了让人“意外”的情况,例如在2月20日最新的LPR数据中,1年期的下降了10个BP,但是5年期以上的只下降了5个BP,下降这么一点,对买房人的影响可谓微乎其微。

 

三、M2增速不同,房价等涨幅不同。

在2008年的时候,与投资计划相伴而行的,是“宽松”的货币政策,特别是M2保持高速增长,在2009年的时候,我国M2增速高达29%,涨幅远远超过了当年GDP的增长速度,所以对物价以及房价带来影响,房价上涨在所难免。

 

在2020年1月份,全国M2达到了200万亿,创下历史新高。但M2增速已经减小到了8.4%,与名义GDP的增长速度基本维持平衡。M2与GDP增速保持平稳,对房价能起到很好的平衡作用。

  • M2增速>GDP增速,则通胀;
  • M2增速<GDP增速,则通缩。

M2和GDP的关系就好比所有的钱和所有的货物的关系,钱多货少,则供不应求会造成价格上浮;供大于求钱少货多,就会带来物资过剩,购买力不足进而带来价格下行。二者在相当对等的增长幅度下,价格自然维持相对平稳。

 

四、25万亿投资领域不同,对房地产影响有限。

在12年前的时候,资金流向的都是基础建设,例如高速公路、高速铁路、水利、市政建设等方面,这其中就包括了一定的房地产投资。时至今日,我国的高速公路、铁路都已经建设完成,房地产已经过剩,这是有目共睹的事实。根据西南财大研究数据,住房空置率已经达到20%-22%,仅仅空置房就足够16亿人居住。

反观当前的这25万亿投资计划,基本上都定位在了“新基建”行业,例如多省表示将大力发展5G、人工智能、智慧城市、工业互联网、教育等新型基建领域。这与十年前差别很大。可以看出,房地产基本上处于传统那类,不在本次“新型投资”计划之内。

 

新一轮“25万亿”!房价未来3年将迎来“牛市”?这是传统的观点,我们借用官媒7个字来总结:要防止楼市失控。一方面“新基建”并没有涉及多少房地产内容,另一方面银保监会一再强调“严禁资金违规进入楼市”。

所以说,房地产还是一个“稳”字。