01
天津，释放了新信号
平地起惊雷。
天津楼市，又传出大消息：
据中新社报道，记者11日从天津市政府新闻办公室召开的新闻发布会上获悉，天津滨海新区未来将探索实施京冀居民在滨海新区落户及购房新政，吸引京冀居民在滨海新区安家置业。
在GDP跌出前十，房价跌上热搜后，天津坐不住了。
根据现行政策，想要在天津买房，需要有本地户口，或者三年内有连续两年的社保。该政策颁布于2017年3月，从那时算起，天津房价已经持续下跌三年之久，较最高点已跌去21.8%。
股市有这样一句名言—信心比黄金重要，其实同样适用于楼市。连续三年的房价下跌，也影响到土拍市场。回顾近五年天津土地出让金收入，明显可以看到增长疲软：
2016年的楼市大潮中，天津土地出让金首次破千亿，同比2015年仅600亿出头的总额，涨幅高达130%。
2017年3月天津开始升级调控，土拍也受到影响，连续两年负增长。但是由俭入奢易，由奢入俭难。
在近几年整体经济不景气的大背景之下，地方政府财政收入减少，土地财政依赖度有上升的趋势，而天津的土地财政依赖度也高于50%，近三年土拍总额始终保持千亿以上水平。
2019年因为政策放松预期强烈，房企拿地积极性高，实现正增长。
然而2020年，天津土拍情况却比较凄惨，根据政府预算，2020年天津土地出让金将达到历史新高1783亿元，但截至11月底，天津仅完成813亿元，与年初目标相距甚远。
即使在收官的12月份出现密集出让潮，完成希望依然渺茫。这其中不仅有疫情的影响，更是因为2019年政策并未放松，很多拿地的房企站岗了，导致2020年不敢再随意拿地。
据业内调查显示，有7成以上房企在2020年对天津市场的战略是收缩。1~10月，天津全市房地产开发投资下降5.0%。
一方面是疫情之下，要做好防疫，要六稳六保，花钱的地方更多了；一方面是减税降负，土拍低迷，收钱的渠道更少了。
天津政府，真的是压力山大。所以这次对外释放滨海新区探索实施购房新政的消息，是早晚的事情。
02
因城施策下的蠢蠢欲动
其实在跌跌不休的三年间，天津也一直在调（shi）整（tan）。
2018年5月，天津推出了“海河英才行动计划”人才落户新政，开放首日天津公安APP网络瘫痪，北京—天津的高铁票被抢空，各区的人口服务管理中心被挤爆......
因为申请人数近百万，为防止失控，天津政府在96小时内四次调整政策，提高准入门槛（提高学历、年龄要求，需要本地劳动合同、不允许有异地社保等）；
2019年5月，天津滨海新区放宽了人才引进落户条件，降低对学历、社保年限、工作年限要求，不再核查劳动合同和异地社保；
2020年3月，天津连出三招，先后放宽对技能型人才、积分落户的条件，并对落户到天津滨海中关村科技园和宝坻京津中关村科技城的符合天津产业发展定位的北京转移来津项目，制定六项政策支持，放宽职工购房、落户条件；
2020年10月24日，“天津放开限购”的消息近乎刷屏，引发了业界的广泛关注。该消息大致内容为：“预计11月中旬，天津发改委会发布放开外地人在津购房的政策：
符合天津产业发展在津投资企业的外地职工，由企业统一申报，不用落户即可享受天津市民购房同等资格。购房者取得产权证后3年不得出售。
不过当新京报记者对上述传言向发改委进行求证时，遭到了官方辟谣。
然而时隔1个多月，就传出滨海新区”未来将探索实施京冀居民在滨海新区落户及购房新政“的消息。这个节点，就非常耐人寻味。
回顾三年来的调控历史，我们可以明显看出，天津对”放松限购“讳莫如深，只是在人才引进、承接北京产业转移、发展滨海新区方面开绿灯。这也是”因城施策“下，大多数城市采取的策略。
而此次滨海新区所谓的落户和购房新政，同样是延续以上的逻辑。
03
龙头北京，正在回暖
虽然这次天津并未出细则，但是对整个京津冀城市群来说，却是个非比寻常的信号。
2021年，京津冀主要城市大概率会迎来春天。
回顾2020年楼市，疫情之后，深圳率先启动，逆势上涨，近一年来累计涨幅达22.38%。受其影响，东莞、广州等大湾区城市，楼市也异常火热。
随后上海也被点燃，5月份以来，市场一直高位运行，8、9月份二手房成交量突破3万套，11月也延续10月份的强势局面，二手房成交爆发，约为3.2万套，环比增长13.5%，同比增长81.4%，创4年来新高。
新房方面，11月上海新房（不含保障性住房）新增供应15.98万平方米，环比大降76.8%，同比大降67%。供不应求，就是上海楼市现状。
此外，长三角的杭州、宁波、南通等城市楼市热度也非常高，纷纷加码调控。
而反观京津冀乃至整个北方楼市，则是一片凄风苦雨，楼市关键词是降价、减配和维权。
此轮下跌，基本都是2017年房地产调控加码所引发。在此轮调控的一线城市中，北京的调控力度最狠，房价下跌时间最长，下降幅度最大。
作为首都，北京的地位和实力毋庸置疑，经过三年多的盘整，已经成为四大一线城市中的洼地。今年以来，已经有不少嗅觉敏感的专业投资人买入北京。
从9月开始，北京二手房成交量连续3个月出现超40%的同比大幅增长，今年前11个月的整体网签规模超过2018年、2019年全年。同时也创造了4年来最“热”的“金九银十”。
价格方面，虽有升温但比较温和，11月北京二手房价格环比上涨0.5%。
但是据我爱我家披露，11月其在北京二手住宅市场新增房源量环比下滑7.43%，同比下滑11.85%；新增客源量环比增长7.54%，同比增长24.12%。
新房方面，11月累计供应面积同比由正转负至-4%，累计成交面积同比上涨1%，首超去年同期。
房源减少，客源则多，北京供需矛盾略有加剧。
而更重要的一个信号是，北京政府已经开始托市。
今年北京出让的50宗土地中，只有6宗是限竞房地块。住宅楼面价均价已经冲到3.2万/平，高于2017年调控前的2016年。也就是说，2021年的新房供应主要是不限价地块，而且楼面价在不断走高，房价大概率会被地价推高。
04
那些你很冒险的梦
作为京津冀的龙头，北京楼市的回暖也对环京有带动作用。
限购三年内房价腰斩的燕郊，近期也出现罕见的抢房景象。
根据《华夏时报》报道，2020年10月份，燕郊楼市的成交量同比上涨了29倍，价格维持在2万/平米左右。
11月底，福成·理想汇凭借低价和不限购的优势，受到了购房者的青睐，3天清盘了1700余套房源。
12月5日开盘福成·东尚雅苑售楼处的购房者
此外，石家庄11月新房价格微涨0.4%，唐山更是连续上涨多月，天津和平区的老破小学区房成交正在加速......
总之，京津冀主要城市都出现了回暖迹象。
最后，在大方向上，年底的政治局会议对房地产表述相对缓和。
罕见地没提“房住不炒”，也没有提“房不刺经”，只保留了一句”促进房地产市场平稳健康发展“。这让各地政府松了一口气，因城施策也有了更大空间。
对已经严格调控3年之久的京津冀，是个好消息。
最坏的时刻已经过去，如果没有政策强力干预，2021年，京津冀楼市的暖意会愈加强烈。
