2020年末，楼市日益“撕裂”

2020年末，楼市日益“撕裂”。

12月14日，国家统计局发布2020年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

一边是36个城市房价上涨。

从全国70大城市房价数据看，70个大中城市中，有36个城市的新建商品住宅价格上涨，比10月份减少了9个，房价上涨个数为今年最少的月份；二手房方面，70个大中城市中房价上涨城市有44个，较上月增加5个。

具体来看，新房价格环比涨幅排名前十的城市分别是济宁、广州、丹东、合肥、兰州、西宁、平顶山、福州、贵阳、襄阳。其中山东济宁成为全国新房价格上涨最快的城市，环比涨幅1.2%。

一线城市中，广州房价涨幅紧随济宁之后，新房价格涨幅排名全国第二，环比涨幅0.9%。而在二手房市场，广州同样表现抢眼，11月广州二手房价格环比涨幅第一，环比上涨0.8%。

在年末一片看跌之声中，还有这么多城市能逆市上涨，这一点出乎很多人的预料。

有的城市“骄阳似火”，有的城市“如坠冰窖”，另一边，是28个城市房价下跌。

房价下降的城市中，排名70城最后十位的城市有南充、南昌、太原、温州、牡丹江、吉林、郑州、济南、哈尔滨、长春。其中南充、南昌、太原新房价格环比均下跌0.4%；其余7个城市新房价格环比下跌0.3%。

这些上涨的城市，有什么共同点？蓝白认为，最大的特点是“购买力外溢”。

广州新房和二手房涨幅均位居全国前三，原因在于深圳和东莞的调控异常坚决，广佛、深莞同为珠三角明星城市，深圳和东莞出手调控后，大量投机资金被限制在购房门槛之外，退而居其次，这些人又开始流向广州。

据中原研究发展部数据显示，在10月份，广州累计一手房网签1571宗，同比增长21%，网签量创下2017年以来同期成交新高。另据机构监测，最近两个月，广州的新房找房热度排名仅次于上海，排在北京之上，与去年同期相比明显升温。

有房企置业顾问称：“见证过前海的深圳人，比广州人更懂南沙。这不只是我们项目的广告语，也是事实：我们的买家有一半来自深圳和东莞，他们最喜欢四房。”

合肥也是一样的道理，从7月份开始，杭州、宁波、南京、无锡等一众长三角热门城市全线收紧楼市，限购、限贷、限售等措施不断升级，毗邻长三角的合肥，就成了“外溢投机客”的目标。

至于房价下跌的城市，不难发现，绝大部分都是北方城市，或此前已经大幅上涨的弱二三线城市，目前受调控发力、棚改退出、人口流出、经济增速下滑等多重原因出现下跌，也在情理之中。

事实上，不管是36个城市房价上涨，还是28个城市房价下跌，都跟两个字有关：调控。

数据显示，7月份之后，共有44个省市67次推出房地产相关政策，其中，常州、沈阳、杭州、东莞、无锡、深圳、南京、宁波、大连、成都、马鞍山、十堰、唐山、银川共14城发布了有关规范房地产市场发展的限售、限购政策，并提高贷款和房产转卖门槛。

以明星城市深圳为例，在“715”最严限购后，最近因为某网红盘冻结资金300多亿，代持购房、众筹购房的乱象滋生，引来了央媒的“硬核”批评，甚至提及了要动用“房地产税”，当地住建局长表示，针对当前一二手房价格倒挂以及媒体反映的代持炒房等情况，正在研究综合调控政策，坚决打击市场投机炒作行为，可以预见的是，严厉的调控措施正在酝酿。

有人会说，为什么调控措施频出，还有这么多城市房价在上涨？

这就是我们今天要聊的重点：分化与撕裂。

经历过2015-2017年的朋友应该了解，在房价普涨阶段，无论是一二线还是三四线，不管城区还是远郊，不管主城区还是新城区，无论地市还是县城，一年涨个50%跟玩儿一样。

但是，在房价分化阶段，由于调控的强力介入，热点城市的购买力被挤出，这些购房者和资金会外溢到周边城市，显然，发达城市群的房价上涨受“外溢”因素影响最大，沪苏宁杭、广深莞佛是房价上涨外溢的典型。